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RA 01/2019 - Entscheidung des Monats

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Editorial

Editorial RA 12/2018 IMPRESSUM Herausgeberin: Chefredaktion: Redakteure: Chef vom Dienst: Bezugspreis: Werbung: Jura Intensiv Verlags UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG, Rathausplatz 22, 46562 Voerde, Tel.: 02855/96171-80; Fax: 02855/96171-82 Internet: http://www.verlag.jura-intensiv.de - E-Mail: info@verlag.jura-intensiv.de Rechtsanwalt Oliver Soltner (V.i.S.d.P.) Theresa Bauerdick & Richterin am Amtsgericht Dr. Katharina Henzler (Zivilrecht) Assessor Dr. Dirk Schweinberger (Nebengebiete) Rechtsanwalt Dr. Dirk Kues (Öffentliches Recht) Rechtsanwalt Uwe Schumacher (Strafrecht) Ines Hickl Printausgabe: 6,50 Euro/Heft. 12 Hefte pro Jahr. Ermäßigungen für Abonnenten. Digitalausgabe: 5,99 Euro/Heft. Die RA steht externer Werbung offen. Mediadaten sind unter info@verlag.jura-intensiv.de erhältlich. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 01/2019 Zivilrecht 1 ZIVILRECHT Problem: Lebenslanges Wohnrecht als Vertrag zugunsten Dritter gem. § 328 BGB Einordnung: Schuldrecht AT BGH, Urteil vom 14.11.2018 VIII ZR 109/18 EINLEITUNG Bei einem Vertrag zugunsten Dritter verpflichtet sich der Schuldner („Versprechende“) eine Leistung an einen vom Gläubiger („Versprechensempfänger“) verschiedenen Dritten zu erbringen. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in den §§ 328-335 BGB den sog. echten Vertrag zugunsten Dritter. Dabei erwirbt der Dritte einen eigenen Anspruch gegen den Versprechenden. Ob dies der Fall ist, richtet sich stets nach dem Vertragsinhalt, der ggf. durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) klarzustellen ist. SACHVERHALT Die Beklagte (B) mietet im Jahr 1981 von der Stadt Bochum die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. B hat als ehemaliger Bergmann einen sog. Bergmannsversorgungsschein. Im Jahr 2012 erwirbt der Kläger (K) das Siedlungshaus von der Stadt Bochum. Der notarielle Kaufvertrag vom 04.07.2012 enthält in § 2 b) u.a. folgende von den Parteien ausgehandelte Regelung: „Dem Käufer ist bekannt, dass im Haus eine Wohnung im Erdgeschoss an B vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Der Mieter hat ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen.“ Im Anschluss an den Erwerb zieht K in die Wohnung im ersten Stock. Mit Schreiben vom 25.02.2015 kündigt K das mit B bestehende Mietverhältnis nach § 573a I 1 BGB. B widerspricht der Kündigung. Er macht geltend, in dem notariellen Kaufvertrag vom 04.12.2012 sei zu seinen Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart worden, das der Kündigung entgegenstehe. K entgegnet, dass der ursprüngliche Mietvertrag mit der Stadt Bochum ein Wohnrecht nicht vorgesehen habe. § 2 b) des notariellen Kaufvertrages sei daher widersprüchlich. Zudem sei B bereits durch die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts – wie z.B. § 573 BGB – ausreichend geschützt. K verlangt daher Räumung und Herausgabe der Erdgeschosswohnung. Zu Recht? PRÜFUNGSSCHEMA LEITSATZ Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gem. § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. A. K gegen B gem. §§ 549 I, 546 I BGB I. Vorliegen eines Mietverhältnisses II. Beendigung gem. § 542 I BGB B. Ergebnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

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