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RA Digital - 02/2016

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72 Zivilrecht

72 Zivilrecht RA 02/2016 auf Dauer festzulegen, ergibt sich daraus regelmäßig nicht, es sei denn, es bestünden Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter dem Mieter derart weit entgegenkommen und auf die ihm durch die gesetzliche Bestimmung des § 558 BGB eingeräumte Möglichkeit der Mieterhöhung (teilweise) verzichten wollte.“ Ortsübliche Vergleichsmiete beträgt für eine 210 qm große Wohnung 900,- € Berechnung der hier anwendbaren Kappungsgrenze gem. § 558 III BGB i.H.v. 20% erforderlich Kappungsgrenze wird hier durch die Mieterhöhung i.H.v. 213,- € deutlich überschritten Anhaltspunkte dafür, dass die überschießende Wohnfläche durch Verzicht von vornherein aus jeder künftigen Mieterhöhung ausgenommen werden soll, sind nicht ersichtlich. Somit ist dem Mieterhöhungsverlangen der K, das sich mangels abweichender Parteivereinbarung gem. § 557 III Hs. 1 BGB nach den hierzu in § 558 BGB getroffenen Regelungen bestimmt, im Ergebnis die tatsächliche Wohnfläche von 210 qm zugrunde zu legen. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt mithin 900,- €. III. Kappungsgrenze gem. § 558 III BGB Zu beachten ist jedoch, dass die Mieterhöhung nach § 558 I BGB gem. § 558 III BGB (innerhalb von drei Jahren) nicht mehr als 20% betragen darf. „[20] Entgegen der Auffassung der Revision findet gleichzeitig aber auch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist. Die Ausgangsmiete wiederum bestimmt sich nicht danach, wie sie möglicherweise - fiktiv - hätte gebildet werden können. Maßgeblich dafür ist vielmehr grundsätzlich nur ihr zum Vergleichsstichtag tatsächlich geltender Betrag, ohne dass es zusätzlich darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist. Dementsprechend hat der Senat etwa auch angenommen, dass eine zunächst geltende besonders günstige Miete zugunsten des Mieters bei Bestimmung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist. Bisher betrug die monatliche Miete 630,- €. Eine Erhöhung um 20% würde ein zusätzliches Entgelt i.H.v. 126,- € auf 756,- € bedeuten. Die darüber hinausgehenden 843,- € sind nicht mehr erfasst, auch wenn sie unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete von 900,- € liegen. Jura Intensiv B. Ergebnis K hat gegen B keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung i.H.v. 213,- € gem. § 558 I 1 BGB. FAZIT Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung zur Kappungsgrenze aufgegeben, danach musste sich der Vermieter an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % betrug. Der BGH bestimmt nunmehr, dass es im Mieterhöhungsverfahren nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Denn § 558 BGB soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren spielen keine Rolle. Andernfalls würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. Gleiches gilt nach den obigen Entscheidungsgründen auch für den Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Inhaltsverzeichnis

RA 02/2016 Referendarteil: Zivilrecht 73 Speziell für Referendare Problem: Abschluss eines Mietvertrags durch mehrere Mieter bei Unterzeichnung durch nur einen Mieter Einordnung: BGB AT, Mietrecht LG Saarbrücken, Urteil vom 11.12.2015 10 S 112/15 EINLEITUNG Wenn mehrere eine Wohnung bewohnen, sind die rechtlichen Verhältnisse nicht immer ganz einfach. Neben dem durchaus komplexen Innenverhältnis der Bewohner zueinander, stellt sich häufig die Frage, wer Partei des Mietvertrags ist. Auch wenn Mietverträge heutzutage fast immer schriftlich abgeschlossen werden, muss dies die Angelegenheit nicht erleichtern – denn in der Regel tauchen die Parteien des Mietvertrags an zwei Stellen auf, nämlich im Rubrum des Vertrags und bei der Unterschrift. Welche Probleme sich ergeben, wenn nur einer von mehreren im Rubrum genannten Mietern den Vertrag unterzeichnet hat, zeigt die nachfolgende Entscheidung. Das LG Saarbrücken schlägt Lösungen vor. TATBESTAND Der Kläger macht gegenüber dem Beklagten verschiedene Zahlungsansprüche aus einem Wohnraummietvertrag geltend und begehrt den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Der Kläger vermietete gemeinsam mit seiner inzwischen verstorbenen Ehefrau eine Wohnung in dem Hausanwesen ... in ... In dem schriftlichen Mietvertrag vom 22.09.2011 (Anlage K 1) waren sowohl die Mutter des Beklagten als auch der Beklagte selbst handschriftlich „als Mieter“ benannt. Unterzeichnet hatte den Vertrag auf Mieterseite lediglich die Mutter des Beklagten. Der 1991 geborene Beklagte bewohnte das Anwesen gemeinsam mit seiner Mutter. Jura Intensiv Am 19.4.2013 erklärten die Kläger wegen verschiedener Vertragsverletzungen fristlos die Kündigung des Mietverhältnisses. In dem Verfahren 37 C 275/13 wurden der Beklagte und seine Mutter durch Versäumnisurteil vom 22.07.2013 gesamtschuldnerisch auf Räumung und Herausgabe und Zahlung restlicher Nebenkosten für 2011 und 2012 verurteilt. Beide zogen im Oktober 2013 aus der Wohnung aus. Mit anwaltlichem Schreiben vom 18.10.2013 forderte der Kläger den Beklagten und seine Mutter zur Räumung sowie zur Reparatur einer Tür zwischen Wohn- und Esszimmer auf. Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 17.10.2014 machte der Kläger die streitgegenständlichen Beträge geltend. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf die Nachzahlung restlicher Nebenkosten für das Jahr 2013 in Höhe von 643,19 €, restliche Miete bzw. Nutzungsentschädigung von August bis Oktober 2013 in Höhe 1.800,- €, Entrümpelungskosten in Höhe von 297,50 €, Kosten für die Reparatur einer beschädigten Glasscheibe von 184,71 € sowie einer beschädigten Tür von 248,41 €, ferner 3.173,81 € Zinsen und vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten aus einem Streitwert von 3.173,81 € in Höhe von 413,64 € in Anspruch. LEITSATZ Wird ein Mietvertrag, der im Kopf der Vertragsurkunde zwei Mieter ausweist, nur von einem Mieter unterschrieben, verbietet sich der rechtliche Schluss auf ein Vertreterhandeln des die Unterschrift leistenden Mieters, wenn es nach den Umständen des Sachverhalts ebenso plausibel ist, dass die Einholung der zweiten Unterschrift schlicht vergessen wurde. Einleitungssatz je nachdem, ob ein solcher in Ihrem Bundesland üblich ist Unstreitiger Tatbestand: Indikativ Imperfekt Vorangegangenes Räumungsverfahren: Auch wenn es sich um ein Gerichtsverfahren handelt, gehört dies nicht in die Prozessgeschichte, weil sich diese lediglich auf das vorliegende Verfahren bezieht. Kurze Zusammenfassung des klägerischen Begehrens, wenn dies die Anträge leichter verständlich macht Inhaltsverzeichnis

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