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RA Digital - 02/2019

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RA 02/2019 Zivilrecht 61 Problem: Kündigungsfolgeschaden des Mieters Einordnung: Schuldrecht BT, Mietrecht OLG München, Urteil vom 22.11.2018 32 U 1376/18 EINLEITUNG Der Mieter hat Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens, wenn der Vermieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt und der Mieter deshalb das Mietverhältnis kündigt. Der Anspruch ergibt sich entweder aus § 536a I BGB, wenn die Kündigung wegen eines Mangels erfolgt, oder aus den §§ 280 ff. BGB, insbesondere aus §§ 280 I, 241 BGB, wenn der Vermieter z.B. eine Treuepflicht verletzt. Der Anspruch setzt grundsätzlich die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung voraus, weil er gerade denjenigen Schaden erfasst, der infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses entstanden ist, wie auch der vorliegende Fall des OLG München zeigt. SACHVERHALT (LEICHT ABGEWANDELT) Die Parteien schließen am 28.05.2004 einen Mietvertrag über Praxisräume. Darin heißt es u.a.: „Das Mietverhältnis beginnt mit Praxiseröffnung am 01.09.2004, spätestens am 01.10.2004 und endet am 31.08.2014 bzw. am 30.09.2014. Die Parteien beabsichtigen eine Verlängerung des vorliegenden Vertrages jeweils um weitere 5 Jahre (Option für vier mal fünf Jahre). Sofern der Mieter eine Verlängerung des Vertrages wünscht, ist dies dem Vermieter schriftlich mindestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit mitzuteilen.“ Mit Schreiben vom 30.08.2007 kündigt der Beklagte (B) der Klägerin (K) fristlos. In der Folge schließen die Parteien mit Datum vom 09.10.2007 eine „Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 28.05.2004“. Darin heißt es: „Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um 5%, verändert sich entsprechend automatisch die Miete um 5% (sog. Wertsicherungsklausel).“ Mit Schreiben vom 18.09.2013 teilt K dem B mit, dass sie ihr Optionsrecht wahrnehme und um eine Verlängerung des Mietvertrages um weitere fünf Jahre bitte. Mit Schreiben vom 28.02.2014 kündigt B das Mietverhältnis sodann wegen Eigenbedarfs seiner Tochter. K erhebt daraufhin durch ihren anwaltlichen Vertreter Klage beim LG Ingolstadt, um feststellen zu lassen, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung nicht beendet wurde, sondern sich durch Ausübung der Option verlängert hat. Mit Schriftsatz vom 08.08.2014 kündigt B durch seinen Rechtsanwalt ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 30.03.2015. K erweitert daraufhin ihre Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 08.08.2014 nicht beendet wurde. Mit Schriftsatz vom 02.01.2015 führt B durch seinen anwaltlichen Vertreter an, dass K sich nicht an die Hausordnung halte und für die anderen Mieter unzumutbar sei. Darüber hinaus befänden sich die Praxisräume nicht in einem guten Zustand. Zudem stelle K exorbitant hohe Rechnungen und ziehe Zahnbehandlungen in die Länge. Auch außerhalb der Prozesses übt B zusammen mit seinem Bevollmächtigten immer wieder Druck auf K aus, um sie zum Verlassen der Mieträumlichkeiten zu bewegen. B schreibt ihr u.a. zahlreiche Briefe mit vielfältigen Fristsetzungen, Aufforderungen und Behauptungen. Unaufgefordert bittet er auch eine Maklerin, für K neue Räumlichkeiten zu suchen. Jura Intensiv LEITSATZ 1. Der Vermieter verletzt seine Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Mieter, wenn er in einem Rechtsstreit mit dem Mieter - hier über die Wirksamkeit der Ausübung einer Option durch den Mieter - willkürlich Behauptungen ins Blaue hinein aufstellt oder die Sachverhalte keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben. Diese Pflichtverletzung kann den Mieter zur Kündigung nach § 543 I BGB berechtigen und zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens führen. 2. Treffen die Mietvertragsparteien gleichzeitig mit dem Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung mit wesentlichen Inhalten (hier: Wertsicherungsklausel), auf die im Mietvertrag nicht verwiesen wird, ist die Zusatzvereinbarung als Nachtrag und nicht als Anlage anzusehen. Die in § 550 S. 1 BGB vorgeschriebene Schriftform ist bei einem späteren Nachtrag nur gewahrt, wenn auch auf die Zusatzvereinbarung Bezug genommen wird. 3. Der Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens ist unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens ausgeschlossen, wenn der Vermieter wegen eines Formmangels hätte kündigen können und auch tatsächlich gekündigt hätte. Die Rechtskraft eines Urteils, in dem festgestellt wird, dass sich das Mietverhältnis trotz ordentlicher Kündigung durch Ausübung der Option verlängert hat, steht der Geltendmachung des Einwandes des rechtmäßigen Alternativverhaltens entgegen. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

62 Zivilrecht RA 02/2019 Mit Schreiben vom 10.03.2015 fordert K den B und seinen Bevollmächtigten erfolglos auf, eine Unterlassungsverpflichtungserklärung bis zum 17.03.2015 zu unterzeichnen. Daraufhin kündigt K das Mietverhältnis ihrerseits außerordentlich mit Schreiben vom 30.03.2015 zum 31.10.2015. Zur Begründung führt sie an, dass B im Prozess vor dem LG Ingolstadt durch seinen anwaltlichen Vertreter zahlreiche beleidigende und rufschädigende Äußerungen getätigt habe. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei daher für sie unzumutbar. Mit rechtskräftigen Urteil vom 26.11.2015 stellt das LG Ingolstadt fest, dass sich das Mietverhältnis durch Ausübung der Option verlängert habe. Mit Schreiben vom 08.03.2016 verlangt K daher von B Schadensersatz wegen der rechtswidrigen Verweigerung der Verlängerung des Mietverhältnisses. Zu Recht? Der Kündigungsfolgeschaden beruht auf der Überlegung, dass eine Mietpartei aus einem Grund gezwungen war, zu kündigen. Handelt es sich um einen Kündigungsgrund, der eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt, wurde der Kündigende zur Kündigung herausgefordert und erleidet den Schaden aus diesem Grund. Die Pflichtverletzung liegt damit im Setzen des Grundes, der zur Kündigung herausfordert. Als geeigneter Kündigungsgrund ist hier der „wichtige Grund“ i.S.d. § 543 I BGB einschlägig. Hinweis: In RA 2013, 659 erkannte der BGH auf Schadensersatz, obwohl die Kündigung formunwirksam war. Prüfungsvermerk: 1. Es ist davon auszugehen, dass K durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 30.03.2015 ein Schaden i.S.d. §§ 249 ff. BGB i.H.v. 150.000 € entstanden ist. 2. § 322 I ZPO (Materielle Rechtskraft): Urteile sind der Rechtskraft nur insoweit fähig, als über den durch die Klage oder durch die Widerklage erhobenen Anspruch entschieden ist. PRÜFUNGSSCHEMA A. K gegen B gem. §§ 280 I, 241 II BGB I. Schuldverhältnis II. Wirksamkeit der Kündigung vom 30.03.2015 III. Schuldhafte Pflichtverletzung des B IV. Schaden i.S.d. §§ 249 ff. BGB B. Ergebnis LÖSUNG A. K gegen B gem. § 280 I BGB K könnte gegen B einen Schadensersatzanspruch i.H.v. 150.000 € gem. § 280 I BGB haben. Die Mietvertragspartei, die durch eine von ihr zu vertretende Vertragsverletzung die andere Partei zu einer wirksamen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags veranlasst hat, ist dieser Partei zum Ersatz des hierdurch verursachten Schadens (sog. Kündigungsfolgeschaden) verpflichtet. Jura Intensiv I. Schuldverhältnis Der zwischen K und B geschlossene Mietvertrag ist das Schuldverhältnis. II. Wirksamkeit der Kündigung vom 30.03.2015 Zu prüfen ist damit zunächst die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung der K vom 30.03.2015. „[29] Nach § 543 I 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 I 2 BGB). © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

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