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RA Digital - 02/2019

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RA

RA 02/2019 Zivilrecht 59 [24] [Die] in der Wohnung des K vorhandenen Wärmebrücken stehen jedoch im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Normen; auch ist das Gebäude nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet worden. Denn zum Zeitpunkt der - im Jahr 1971 erfolgten - Errichtung des Gebäudes, in dem sich die Mietwohnung des K befindet, bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein geometrischer Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand. [26] Allerdings hat der Senat entschieden, dass auch der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung mangels abweichender Vereinbarungen jedenfalls einen Mindeststandard verlangen kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt. Diese Rspr. zu den Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen bzgl. der Elektroinstallation beruht indes auf dem Umstand, dass bei der Verwendung von Haushaltsgeräten seit den 1950er oder 1960er Jahren ein grundlegender Wandel dahin eingetreten ist, dass nunmehr in nahezu jedem Haushalt - selbst bei bescheidenen Verhältnissen - regelmäßig zahlreiche elektrische Geräte Verwendung finden und jeder Mieter deshalb mangels abweichender Vereinbarung erwarten kann, dass auch in seiner Wohnung die Nutzung solcher Geräte grds. möglich ist und die Elektroinstallation diesen Mindestanforderungen genügt. [27] Diese Rspr. ist auf die Beschaffenheit einer Wohnung bzgl. der Wärmedämmung - da insoweit weder eine vergleichbare Veränderung der Lebensverhältnisse noch eine hierauf beruhende Erwartung des Wohnraummieters hinsichtlich des Mindeststandards einer Altbauwohnung gegeben ist - nicht übertragbar und rechtfertigt es insbesondere nicht, unter Berufung auf angebliche Grundsätze eines "zeitgemäßen Wohnens" die vertragsgemäße Beschaffenheit einer Mietsache hinsichtlich der Wärmedämmung, über die die Parteien keine konkreten Vereinbarungen getroffen haben, durch die Bestimmung abstrakt-genereller "Eckpunkte" eines unter allen Umständen zu gewährleistenden Wohnverhaltens festzulegen. [28] Bereits der Ausgangspunkt, der Vermieter habe die Schimmelfreiheit der Wohnung auch unter der Voraussetzung zu gewährleisten, dass der Mieter das Schlafzimmer nur auf 16 Grad Celsius, die übrigen Zimmer auf nicht mehr als 20 Grad beheize, kalte Außenwände beliebig möbliere und die Wohnung nicht mehr als zwei Mal pro Tag für fünf bis zehn Minuten stoßlüfte, ist verfehlt. Woher [K] diese Anforderungen herleitet, die zudem grds. unabhängig vom konkreten Wohnverhalten der Mieter - namentlich deren Anwesenheitszeiten in der Wohnung und dem Umfang der dort ausgeübten Tätigkeiten, die mit einer Feuchtigkeitsentwicklung verbunden sind - sowie von Art, Größe und Baujahr der Mietwohnung gelten sollen, ist nicht nachvollziehbar und entbehrt einer tragfähigen Grundlage. [29] Hinsichtlich der Beheizung und Lüftung der Wohnung [ist anzuführen], dass die Zumutbarkeit nicht abstrakt-generell, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden kann. Der Sachverständige ist - bei einer Belegung der Wohnung des K mit zwei Personen, die (u.a.) jeweils 20 Minuten pro Tag duschen - zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften mit einer Dauer von jeweils 13 bis 17 Minuten, ein dreimaliges Stoßlüften von jeweils zehn Minuten oder ein dreimaliges Querlüften von jeweils drei Minuten ausreichen, um eine Schimmelpilzbildung im Bereich der Wandmitte und der Raumecken der Außenwände zu vermeiden. Jura Intensiv Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung können bei einer Wohnung aus den frühen 1970er Jahren grds. keinen Sachmangel begründen, da zu diesem Zeitpunkt keine Pflicht zur Wärmedämmung bestand. Erst die Ölkrise begründete den Trend zum Energiesparen. Dies führte zu geänderten Bauvorschriften. Der Senat zieht einen Vergleich zu seiner Rechtsprechung zur Elektroinstallation, z.B. BGH, Urteil vom 17.12.2014, VIII ZR 88/13. Die Rechtsprechung des Senates zur Elektroinstallation ist nicht übertragbar auf Altbauwohnungen. Auch die von K geltend gemachten Einwände zur Wohnungstemperatur und Lüftverhalten können nicht überzeugen. Das Lüftverhalten muss sich nach den Umständen des Einzelfalles richten. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

60 Zivilrecht RA 02/2019 Gleiches gilt für die Einschränkung hinsichtlich der Möblierung der Außenwände [30] Dass ein solches Lüftungsverhalten für den Mieter unter allen Umständen unzumutbar sei und deshalb die Wohnung des Klägers den Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens nicht gewährleiste, kann nicht angenommen werden. [31] Ebenso verfehlt ist die Annahme, dass es dem Mieter unter allen Umständen unzumutbar sei, bei der Möblierung von Außenwänden der Wohnung irgendeine Einschränkung hinzunehmen und dies zur Folge habe, dass bereits die bloße Gefahr einer Schimmelpilzbildung, die durch ein Aufstellen von Möbeln direkt und ohne Abstand an einer baualtersgemäß ungedämmten Außenwand entstehe, generell einen zur Minderung der Miete führenden Mangel darstelle. Letztlich läuft diese Argumentation darauf hinaus, mittels des von ihm angewendeten Maßstabs bei der Beurteilung des Vorliegens eines möglichen Mangels des vermieteten Wohnraums auch für eine nicht sanierte oder nicht grundlegend modernisierte Altbauwohnung und unabhängig von entsprechenden konkreten Vereinbarungen der Mietvertragsparteien einen Neubaustandard zugrunde zu legen. Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft und steht im Widerspruch zu der oben dargestellten st. Rspr. des BGH zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beurteilung des Vorliegens möglicher Mängel der Mietsache.“ Mithin stellt die fehlende Wärmedämmung aus den oben genannten Gründen keinen Mangel der Wohnung i.S.d. § 536 I BGB dar. K stehen daher die Gewährleistungsansprüche insoweit nicht zu. B. Ergebnis K hat gegen B keinen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses i.H.v. 12.000 € zur Mängelbeseitigung gem. § 536a II Nr. 1 BGB i.V.m. § 242 BGB. FAZIT Bei Mängeln an der Bausubstanz, die zu Schimmel führen und eine Raumnutzung verhindern, kann es durchaus zu einer Minderung der Miete von 20 bis 30 Prozent kommen. Bei älteren Wohngebäuden ist dafür jedoch notwendig, dass der zum Schimmel führende Zustand nicht mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. Jura Intensiv Wurden diese Bauvorschriften eingehalten, liegt kein Mietmangel vor. Nach Meinung des Senates muss der Mieter sein Lüftverhalten den Erfordernissen des Einzelfalles anpassen. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

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