Aufrufe
vor 2 Jahren

RA Digital - 08/2019

  • Text
  • Strafrecht
  • Urteil
  • Infrastrukturabgabe
  • Recht
  • Antragstellerin
  • Verlags
  • Stgb
  • Inhaltsverzeichnis
  • Jura
  • Intensiv
Die Ausbildungszeitschrift von Jura Intensiv.

402 Zivilrecht

402 Zivilrecht RA 08/2019 eines berechtigten Interesses an der Aufnahme der dritten Person in die Wohnung auch ausreichend Dies ist der entscheidende Aspekt des Falles: Seit November 2017 war K mit C.C. liiert. Den Vertrag schloss er im Januar 2018 unter Hinweis auf das Ende ebendieser Beziehung. Die Einschränkungen des § 553 BGB sollen verhindern, dass der Mieter eine vom Vermieter nicht gewollte Wohngemeinschaft durch die Hintertür begründen kann. Entscheidend ist der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht der Überlassung. Die Argumentation des AG Brandenburgs ist an dieser Stelle keineswegs verallgemeinerungsfähig. Das Gericht legt seiner Begründung naturgemäß und gewollt den aus der mündlichen Verhandlung gewonnenen Eindruck zugrunde. Hier hatte das Gericht nicht den Eindruck gewonnen, es handele sich beim K und C.C. um eine der aus den Medien bekannten so genannten „On-Off-Beziehungen“, bei der ein Zusammenleben nur eine Möglichkeit ist. Vielmehr legt das Gericht den Vortrag des K zugrunde, die Beziehung zu C.C. sei bereits im November 2017 eine verfestigte Lebensgemeinschaft gewesen. So und nicht anders muss man die Ausführungen und Wertungen des Gerichts verstehen. Das Gericht führt in Hilfsentscheidungsgründen aus, dass es auch wegen der Kürze der Zeitdistanz bis zum Zeitablauf des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Erlaubniserteilung erkannt hätte. Auch das ist Ansichtssache. III. Nach Entstehung des Mietverhältnisses Das Interesse des Mieters muss nach Entstehung des Mietverhältnisses entstanden sein. [67] Dies alles konnte vorliegend aber sogar dahingestellt bleiben, da das Interesse zur Gebrauchsüberlassung der Wohnung an eine „Frau (…)“ nicht erst nach Abschluss des Mietvertrags vom 25. Januar 2018 entstanden ist, sondern bereits mindestens zwei Monate zuvor. Die verfestigte Lebensgemeinschaft mit einer „Frau (…)“ besteht nämlich nach dem eigenen Vortrag der Klägerseite mit Schriftsatz vom 01.02.2019 faktisch schon seit November 2017, mithin bereits ca. 2 Monate vor Abschluss des Mietvertrages. [68] Das Interesse eines Mieters an der Aufnahme der dritten Person in die Wohnung darf aber gemäß § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Maßgeblich hierbei ist nicht der vereinbarte Mietbeginn oder die tatsächliche Überlassung der Wohnung, sondern der Zeitpunkt zu dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Maßgeblich ist also auch hier, ob erst nach oder schon vor Vertragsschluss Umstände eingetreten sind bzw. waren, die den Entschluss des Klägers als Mieter zur Aufnahme der dritten Person als gerechtfertigt erscheinen lassen. Dagegen kommt es nicht darauf an, wann der Entschluss zur Aufnahme der dritten Person durch den Mieter gefasst wurde. Will der Kläger als Mieter somit eine „Frau (…)“ in die von ihm bewohnte Wohnung aufnehmen, um mit dieser Person in der Art einer eheähnlichen Gemeinschaft zusammenzuleben, so fehlt es an einem nachträglichen Interesse, wenn diese Beziehung schon vor Abschluss des Mietvertrages bestanden hat. Es soll durch § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB nämlich verhindert werden, dass ein Mieter die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf § 553 BGB unterläuft. [69] Das Interesse eines Mieters darf somit noch nicht anfänglich bei Vertragsschluss bestanden haben. Der Wunsch des Mieters kann dann nämlich nicht als berechtigt angesehen werden, wenn wegen des engen zeitlichen Zusammenhangs mit dem Vertragsschluss ohne Änderung der persönlichen Situation der Verdacht naheliegt, der Mieter habe den erkannten oder erwarteten Widerstand der Vermieterin gegen die anfängliche Vermietung an eine Wohngemeinschaft zu umgehen versucht. Jura Intensiv Folglich lagen die Voraussetzungen einer Erlaubniserteilung gem. § 553 BGB hier nicht vor. Auf die Frage, ob ein Ablehnungsgrund in der Person der C.C. vorlag, kam es damit nicht an. B. Ergebnis K hat gegen B keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Aufnahme seiner Lebensgefährtin in die Mietwohnung. FAZIT Der Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist Dritter i.S.d. § 553 BGB, dessen Aufnahme in die Mietwohnung unter Erlaubnisvorbehalt des Vermieters steht. Das darzulegende berechtigte Interesse des Mieters muss nach Vertragsschluss entstanden sein. Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 08/2019 Zivilrecht 403 Problem: Abwägung beiderseitiger Interessen nach Eigenbedarfskündigung Einordnung: Mietrecht, Eigenbedarfskündigung BGH, Urteil vom 22.05.2019 VIII ZR 180/18 EINLEITUNG Bei der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter von Wohnraum gem. § 573 II Nr. 2 BGB kollidieren die verfassungsmäßig geschützten Rechte des Vermieters (Eigentum am Mietobjekt) und des Mieters (berechtigter Besitz an der Mietwohnung als eigentumsähnliches Recht) miteinander. Weil Mieter regelmäßig der Kündigung widersprechen und Gründe für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses vortragen, müssen Gerichte eine Abwägung der widerstreitenden Interessen gem. § 574 III BGB vornehmen. Der BGH trifft hier Klarstellungen, die zwar vor allem für die Praxis, aber auch für die Ausbildung relevant sind. Aus Platzgründen können wir nicht den gesamten Konfliktfall aufarbeiten. U.a. reduzieren wir den Streitfall auf den Besitz der Mieterin und lassen ihre Söhne außen vor. SACHVERHALT B und ihr inzwischen verstorbener Ehemann mieteten im Jahr 1974 von der Rechtsvorgängerin des K eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Dreizimmerwohnung in Berlin mit einer Grundfläche von 73,03 qm an. Die zuletzt geschuldete monatliche Kaltmiete beträgt 482 €. Außer der im Jahr 1937 geborenen B leben in der Wohnung noch ihre beiden Söhne, die beide seit längerem das 50. Lebensjahr überschritten haben. K ist seit dem 12.08.2015 Eigentümer der Wohnung. Daneben hat er eine weitere, im selben Anwesen gelegene Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 64,95 qm erworben, die an die von den Beklagten genutzten Mieträume angrenzt und von einem älteren Ehepaar bewohnt wird. Er selbst lebt bislang mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung. Am 22.01.2016 erklärte K gegenüber B die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte die Kündigung in der Klageschrift vom 21.11.2016. B widersprach der Kündigung form- und fristgemäß und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. K verlangt von B die Räumung der Liegenschaft. Zu Recht? Anmerkung: Aus Platzgründen prüfen wir nur den Anspruch aus § 546 BGB und sparen Ansprüche aus §§ 985, 812 I 2 1. Alt BGB aus. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zu unterstellen. LÖSUNG Jura Intensiv A. Anspruch des K gegen B auf Herausgabe des Besitzes an der Wohnung aus § 546 BGB K könnte gegen B einen Anspruch auf Herausgabe des Besitzes an der Wohnung gem. § 546 BGB haben. Dies setzt voraus, dass der Mietvertrag beendet wurde. Dies könnte durch eine ordentliche, befristete Kündigung gem. §§ 542, 568, 573 ff. BGB der Fall sein. LEITSATZ 1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. 2. Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB. Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16. Oktober 2013, VIII ZR 57/13). 3. Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15. März 2017 VIII ZR 270/15). © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

RA - Digital

Rspr. des Monats