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RA Digital - 08/2019

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406 Zivilrecht

406 Zivilrecht RA 08/2019 Der BGH hält dem Berufungsgericht hier schwere Fehler vor. Es hat zwar eine Härte i.S.d. § 574 I BGB korrekt festgestellt, die konkreten Auswirkungen des drohenden Umzugs auf die Gesundheit der Mieterin aber nicht so festgestellt, dass eine Abwägung mit dem von Art. 14 GG geschützten Erlangungsinteresse des Eigentümers/Vermieters überhaupt möglich ist. U.a. deshalb hat der BGH den Fall zurückverwiesen, damit das Berufungsgericht die Feststellungen nachholt. Diese Zurückverweisung wegen fehlender Feststellungen bezeichnen Richter als „Ohrfeige“, wenn sie unter sich sind. Ferner hat das Berufungsgericht die ständige Rechtsprechung des BGH missachtet, nach der es keinen Unterschied machen darf, ob ein Eigentümer erst selbst vermietet und dann wegen Eigenbedarfs kündigt oder ob jemand kauft, dann Eigentümer der vermieteten Wohnung wird und dann die vom Vorgänger vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt („Erlangungsinteresse“). Ferner missfällt dem BGH noch die vom Berufungsgericht vorgenommene kategorische Abwägung und fordert eine individuelle Einzelfallabwägung. Und schließlich muss bei § 574 III BGB ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lassen, damit der Widerspruch Erfolg hat. Dies lag hier nicht vor. des § 574 Absatz 2 BGB (angemessene Ersatzwohnung ist zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen) vor, ohne die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen zu treffen. Weiter hat es dem Erlangungsinteresse des Klägers als Erwerber einer Mietwohnung unter Missachtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Artikel 14 Absatz 1 GG) einen geringeren Stellenwert beigemessen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt. (…) [37] (…) Der Tatrichter ist daher gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe - insbesondere von im Falle eines Umzugs drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren - und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen (…) Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat, weswegen sie sich nicht auf eine - angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zurückziehen dürfen. [38] Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorgenommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dabei kommt es - anders als die Revision meint - nicht auf ein deutliches Überwiegen an. [39] Maßgebend ist daher allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. Dies lässt sich hier nicht feststellen. Nötig wäre hierzu eine präzise fachärztliche Feststellung, welche konkreten schädlichen Auswirkungen ein Umzug auf den gesundheitlichen Zustand hätte. Eine Bezugnahme auf eine Wahrscheinlichkeit genügt nicht. [43] Das Berufungsgericht hat eine eigene Sachkunde nicht aufgezeigt und sich damit letztlich auf den Inhalt des vorgelegten fachärztlichen Attests gestützt. Jura Intensiv Damit kann ein Überwiegen der Mieterinteressen, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen würde, nicht festgestellt werden, insbesondere dann nicht, wenn man das Erlangungsinteresse des Eigentümers und Vermieters sachgerecht würdigt. ERGEBNIS Die Kündigung ist wirksam und ein Anspruch aus § 546 BGB besteht. FAZIT Wird der Eigenbedarfskündigung widersprochen, müssen die Gründe für einen Härtefall nach § 574 BGB festgestellt werden. Bei der Abwägung mit den Vermieterinteressen gem. § 574 III BGB müssen die Belange des Mieters überwiegen. Bei der Würdigung der Interessen sind verfassungsrechtlich geschützte Positionen betroffen, weshalb an beide Seiten dieselben Maßstäbe anzulegen sind. Bei den Vermieterinteressen muss das Erlangungsinteresse konkret festgestellt und ebenso gewürdigt werden wie das Interesse eines Bestandseigentümers. Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 08/2019 Referendarteil: Zivilrecht 407 Speziell für Referendare Problem: Ruhebedarf einer Kanzlei als Verfügungsgrund Einordnung: ZPO II, Mietrecht, Besitzschutz OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.03.2019 2 U 3/19 EINLEITUNG Bereits in der letzten Ausgabe der RA stellten wir Ihnen auf Seite 353 ein Urteil nach Widerspruch gegen einen Arrestbefehl gem. §§ 924, 925 ZPO vor. Im vorliegenden Fall urteilt das Gericht gem. §§ 936, 924, 925 ZPO über einen Widerspruch gegen eine einstweilige Regelungsverfügung gem. § 940 ZPO. Dem Fall liegt die Arbeitswelt der Juristen und ihrer Besonderheit der zuweilen sehr langen Arbeitstage zugrunde. Die Verfügungsklägerin ist Mieterin einer Bürofläche, in der sie eine Rechtsanwaltskanzlei mit Notariat betreibt. Sie hat sich erfolgreich mit einer einstweiligen Verfügung gegen die Eigentümerin (Vermieterin), die Bauherrin (Bank) und die Baufirma wegen baubedingter unzumutbarer Lärmimmissionen gewehrt, welche von außerhalb der Mietfläche auf diese einwirken. Hiergegen richtet sich der im Urteil zu überprüfende Widerspruch der Verfügungsbeklagten gem. §§ 936, 924, 925 ZPO. SACHVERHALT Die Verfügungsklägerin (K) betreibt ein Rechtsanwalts- und Notariatsbüro. Sie ist aufgrund des Mietvertrags vom (…) Mieterin im vierten Obergeschoss des streitgegenständlichen Hauses. Das Mietverhältnis besteht aufgrund vertraglicher Regelung bis zum 31.12.2023. In einem Gespräch am 18.07.2018 teilten die für die Verfügungsbeklagte zu 1) (Eigentümerin – im Weiteren V1 und die Verfügungsbeklagte zu 2) (Bauherrin, Bank – im Weiteren V2) handelnden Personen der K mit, dass sie beabsichtigten, das Gebäude künftig insgesamt selbst zu nutzen. Sie baten K, vorzeitig aus den Mietflächen auszuziehen. Mit E-Mail vom 01.10.2018 und mit Schreiben vom 19.10.2018 kündigte V1 der K Bauarbeiten für Anfang November 2019 an. Mit Anwaltsschreiben vom 02.11.2018 schlugen die V1 und V2 der K eine einvernehmliche Lösung dahingehend vor, dass sie gegen eine zu ermittelnde Abstandszahlung vorzeitig die Mieträume zurückgeben solle. Zugleich kündigte die V1 nochmals die umfassende Sanierung des Objekts an und wies auf die vertraglichen Regelungen in § 9a (Duldungspflicht für bauliche Veränderungen) und § 17.1 (Ausschluss der Minderung) des Mietvertrags (MV) sowie auf gewisse unvermeidliche Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten hin. V2 ist als künftige Nutzerin Auftraggeberin der Arbeiten und weisungsbefugt gegenüber den Mitarbeitern der Verfügungsbeklagten zu 3), dem bauausführenden Unternehmen (im Weiteren V3 genannt). Am 16.11.2018 begannen die Arbeiten. Beginnend im Erdgeschoss und teilweise im ersten Obergeschoss wurden massive Innenwände abgebrochen, im Erdgeschoss wurde der gesamte Bodenbelag entfernt sowie ein Durchbruch der Außenwand zur Herstellung eines Zugangs zum Gebäude in die dort entstehende Bankfiliale geschaffen. K begehrte vergeblich von sämtlichen Verfügungsbeklagten das Unterlassen der Umbaumaßnahmen im Gebäude. Jura Intensiv LEITSATZ Ein Vermieter kann mit der Durchführung umfangreicher immissionsreicher Umbaumaßnahmen im Gebäude mietvertragliche Pflichten verletzen und in Form von verbotener Eigenmacht den Besitz des Mieters stören. Zeitliche Eingrenzungen der Umbaumaßnahmen sind aufgrund der Anforderungen an die Arbeitszeiten von Rechtsanwälten und Notaren ebenfalls nicht zumutbar. Unstreitiger Sachverhalt wird im Imperfekt in direkter Rede ausgeführt. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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