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RA Digital - 10/2016

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512 Zivilrecht

512 Zivilrecht RA 10/2016 Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist also in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt und eine Anwendung des § 314 III BGB somit ausgeschlossen. Die von Teilen der Literatur vertretene gegenteilige Auffassung verkennt die aus den Materialien ersichtliche eindeutige Zielsetzung des Gesetzgebers.“ Kündigung der K ist nicht gem. § 314 III BGB ausgeschlossen Die Kündigung der K erfolgte damit auch nicht zu spät. Die Frist des § 314 III BGB ist auf die hier vorliegende Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nicht anwendbar. Der Mietvertrag wurde damit am 15.11.2013 fristlos gekündigt und beendet. B. Ergebnis Mithin steht K gegen B ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. §§ 546 I, 549 I BGB zu. FAZIT Die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses steht unter keiner zeitlichen Beschränkung. §§ 543, 569 BGB regeln die Voraussetzungen abschließend. Sie sehen weder eine Zeitspanne innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 III BGB vor. Das entspricht auch der Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser hat ausweislich der Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001 bewusst davon abgesehen, festzulegen, dass die außerordentliche Kündigung gem. den §§ 543, 569 BGB innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat. Jura Intensiv Inhaltsverzeichnis

RA 10/2016 Zivilrecht 513 Problem: Fälligkeit des Anspruchs auf Rückgabe der Mietsicherheit Einordnung: Mietrecht BGH, Urteil vom 20.07.2016 VIII ZR 263/14 EINLEITUNG Eine Mietsicherheit (Kaution) dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Sie ist der Höhe nach gem. § 551 I BGB auf das Dreifache der monatlichen Miete beschränkt. Die als Pauschale oder Vorauszahlung entrichteten Betriebskosten werden nicht mitgerechnet. Bei einer Barkaution hat der Mieter gem. § 551 II BGB die Möglichkeit, den Betrag in drei gleichen monatlichen Raten zu bezahlen. Die erste ist „zu Beginn des Mietverhältnisses“ fällig. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Kaution alsbald zurückgezahlt werden. Ein Recht auf Zurückbehaltung hat der Vermieter nur in der Höhe, in der er noch Forderungen gegenüber dem Mieter hat. Über diese muss er dann baldmöglichst abrechnen. Ob dies jedoch auch für verjährte Forderungen gilt, musste der BGH nun entscheiden. SACHVERHALT (LEICHT ABGEWANDELT) Im Jahr 2002 mietet der Kläger (K) von der Beklagten (B) eine Wohnung in Erfurt. Er richtet dazu ein Kautionssparbuch über 695,36 € ein, gibt eine Verpfändungserklärung ab und übersendet B das Sparbuch als Mietsicherheit. Zum 31.05.2008 wird das Mietverhältnis beendet. Die dem K für die Jahre 2006 bis 2008 erteilten Betriebskostenabrechnungen weisen jeweils Nachzahlungsbeträge zugunsten der B aus. Nach Teilzahlungen des K belaufen sie sich auf 167,77 € (2006), 299,26 € (2007) und 337,62 € (2008), insgesamt auf 804,65 €. Mit der am 28.12.2012 anhängig gemachten und am 21.02.2013 zugestellten Klage begehrt K die Pfandfreigabe sowie Rückgabe des Sparbuchs. Widerklagend begehrt B Zahlung der noch ausstehenden 804,65 €. K und B berufen sich wechselseitig auf die Verjährung der gegen sie geltend gemachten Ansprüche. Hat K Recht? PRÜFUNGSSCHEMA A. Anspruch auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Sparbuchs I. Anspruch entstanden 1. Sicherungsbedürfnis 2. Eintritt der Verjährung der gesicherten Forderung 3. Wiederkehrende Leistung i.S.d. § 216 III BGB 4. Zwischenergebnis II. Anspruch durchsetzbar B. Ergebnis LÖSUNG Jura Intensiv A. Anspruch auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Sparbuchs K könnte gegen B einen Anspruch auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus einer konkludent geschlossenen Sicherungsabrede, als auch aus §§ 1273, 1223 I BGB haben. LEITSÄTZE 1. Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf. 2. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 III BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 III BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. In einer Klausur wäre der Anspruch aus der Sicherungsabrede durch Auslegung zu ermitteln, die Verjährung zu prüfen und anschließend der dingliche Anspruch zu prüfen. Aus Platzgründen fassen wir hier beide Ansprüche zusammen. Die Kernprobleme liegen ausschließlich bei der Verjährung. Inhaltsverzeichnis

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