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RA Digital - 10/2018

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514 Zivilrecht

514 Zivilrecht RA 10/2018 setzt vielmehr auch voraus, dass sich das aus der Sicherungsabrede ergebende Sicherungsbedürfnis der Sache nach erledigt hat, dem Leasinggeber also keine Forderungen mehr aus dem Leasingverhältnis zustehen.“ Insofern gilt für das (Wohnraum-)Mietrecht nichts anderes.“ Zu prüfen ist damit, ob B gegenüber K noch offene Forderungen zustehen. Die Fälligkeit des Anspuchs setzt weiterhin voraus, dass sich das Sicherungsbedürfnis des Vermieters erledigt hat. Dies war vorliegend aufgrund des noch andauernden Streits um die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung nicht der Fall. BGH, Urteil vom 20.07.2016, VIII ZR 263/14 Das Gericht stellt an dieser Stelle ausdrücklich klar, dass die Kaution lediglich ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel des Vermieters ist: Solange Streit um eine Forderung besteht, kann der Mieter nicht die Rückgabe der Sicherheit und der Vermieter keine Befriedigung daraus verlangen. Problem der Insolvenzfestigkeit „[14] Diese Voraussetzungen lagen bei Erhebung der Klage nach dem Wortlaut der Klagebegründung nicht vor. [15] Daran hat sich bis zum maßgeblichen Schluss der mündlichen Verhandlung auch nichts geändert. Die Parteien streiten über die Berechtigung der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung. Darüber ist aber im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden. Es fehlt schlicht an der Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs. Deshalb kommt es auf die Berechtigung einer Gegenforderung weder im Rahmen einer Aufrechnung noch im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechts an. [16] Allein deshalb war die Klage als zurzeit nicht fällig abzuweisen. [17] Das Gericht weist zusätzlich daraufhin, dass B sich wegen der vermeintlichen Forderung aus der Betriebskostenabrechnung auch nicht befriedigen darf. [18] Der Vermieter darf nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen auf die Kaution zurückgreifen. Dies hat der BGH bereits für den Rückgriff des Vermieters in der Wohnraummiete auf die Mietkaution während des Bestandes des Mietverhältnisses so entschieden. Der BGH hatte damals offengelassen, ob seine Rspr. auch für den Fall des Mietvertragsendes übertragbar ist. [19] Dies ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts der Fall. Die Mietsicherheit ist nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter. Es besteht (nur) eine Treuhandabrede zwischen den Parteien. Nur durch die eine solche Beschränkung des Aufrechnungsrechts kann der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden. Dies ergibt sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss. Würde man eine Aufrechnung zulassen, würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass die Aufrechnung unberechtigt war, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen. Der Mieter ist noch nicht einmal berechtigt, in der Insolvenz des Vermieters an den vor Insolvenzeröffnung fällig gewordene Mieten ein Zurückbehaltungsrecht wegen der vertragswidrig nicht insolvenzfest angelegten Barkaution auszuüben. Der Schutz des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters vor den Risiken einer Vermieterinsolvenz hat insgesamt in der Rechtsprechung des BGH eine ganz hohe Bedeutung. [20] Deshalb kann der Vermieter nur mit unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen sich aus der Mietsicherheit befriedigen. [21] Daraus folgt unter Mieterschutzgesichtspunkten, dass dem Vermieter ein Zugriff auf die Kaution auch nach Ende des Mietvertrages insofern verboten ist. Der Mieter kann dies sogar im einstweiligen Rechtschutzverfahren verhindern. Jura Intensiv Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 10/2018 Zivilrecht 515 [22] Daraus folgt aber im Umkehrschluss auch, dass der Mieter bei Bestehen von strittigen Forderungen keinen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den Vermieter hat. Zunächst müssen die Parteien darüber eine einvernehmlich oder gerichtliche Klärung herbeiführen. Solange bleibt die Mietsicherheit beim Vermieter, aber eben als Mietsicherheit und vom Vermögen des Vermieters getrennt. Auch das ist eine Folge des umfassenden Mieterschutzes. [23] Vorliegend besteht weder eine unstreitige noch eine rechtskräftig festgestellte Forderung der B gegen die K. Etwas anderes hätte allenfalls dann gelten können, wenn B im vorliegenden Verfahren ihre Forderung widerklagend geltend gemacht hätte. In diesem Fall hätte nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens über den Widerklageantrag durch Teilurteil gegebenenfalls eine Aufrechnung erfolgen können. [25] Der Anspruch der K gegenüber der B wird also erst dann fällig, wenn die Parteien sich entweder über die Höhe der Gegenforderung geeinigt haben oder wenn die B ihren Anspruch rechtskräftig tituliert hat. Da der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erst dann zu verjähren beginnt, wenn er fällig ist, würde der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters auch auf jeden Fall erst nach der Verjährung des Anspruchs auf Zahlung aus der strittigen Betriebskostennachzahlung des Vermieters verjähren, sodass der Mieter auch auf diese Art und Weise ausreichend geschützt ist. Solange muss die Sicherheit vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden.“ B. Ergebnis K hat damit gegen B noch keinen Anspruch aus der Kautionsabrede auf Freigabe des Kautionsguthabens auf dem Mietkautionssparbuch. FAZIT Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung kann der Mieter die geleistete Mietsicherheit zurückfordern. Oftmals weiß der Vermieter nach Erhalt der Wohnung jedoch noch nicht, ob und in welcher Höhe er auf die Kaution zurückgreifen muss. Dies erfährt er regelmäßig erst, wenn er u.a. die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung erhält oder die Wohnung auf vom Mieter verschuldete Mängel überprüft. Dem Vermieter muss daher ein angemessener Zeitraum zugebilligt werden, in dem er zumindest einen Teil der Kaution zurückbehalten darf, bis er genau weiß, ob ihm noch Ansprüche aus dem Mietvertrag zustehen. Solange über noch offene Forderungen Streit besteht, kann sich daher weder Vermieter aus der Sicherheit befriedigen noch der Mieter ihre Rückgabe verlangen. Jura Intensiv Mit diesem Umkehrschluss betritt das AG Dortmund Neuland. Es folgt hier der Auffassung von Milger, WImmoT 2014, 7, 16. Mangels rechtskräftig titulierter Gegenforderung des Vermieters bestand dessen Sicherungsbedürfnis an der geleisteten Mietkaution fort. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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