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RA Digital - 11/2020

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570 Zivilrecht

570 Zivilrecht RA 11/2020 Problem: Dieselbe Familie i.S.v. § 577a Abs. 1a S. 2 BGB Einordnung: Mietrecht BGH, Urteil vom 02.09.2020 VIII ZR 35/19 (leicht abgewandelt) LEITSATZ Ehegatten gehören auch dann derselben Familie im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind (Fortführung des Senatsurteils vom 27. Januar 2010, VIII ZR 159/09). Die Daten sind wegen § 577a BGB wichtig: K1 und K2 erwarben das Eigentum am 11.09.2015. Kündigungserklärung am 26.5.2017 mit Wirkung zum 28.02.2018 Parteien streiten um den Kündigungsgrund EINLEITUNG Bei Eigenbedarfskündigungen des § 573 II Nr. 2 BGB streiten die Parteien häufig darum, wer Familienangehöriger ist. Diese Kontroverse wird durch die Sperrfristen der § 577a I und Ia BGB verschärft. Wer nach der Scheidung noch zur Familie gehört, klärt der VIII. Zivilsenat des BGH in der vorliegenden Entscheidung. SACHVERHALT B mietete im Jahr 2001 vom damaligen Eigentümer, dem Vater des K2, ein Einfamilienhaus in S und bewohnt die Immobilie seitdem. Der Vater des K2 veräußerte das Grundstück an K1 und K2, die am 11.09.2015 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Zu diesem Zeitpunkt waren sie noch verheiratet, lebten aber bereits seit 2013 getrennt. Die Ehe, aus der zwei gemeinsame Kinder, geboren 2009 und 2011 hervorgegangen sind, wurde am 01.07.2016 geschieden. Mit Schreiben vom 26.05.2017 erklärten K1 und K2 gegenüber B die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28.02.2018 mit der Begründung, K1 benötige das Haus für sich, da sie mit ihren beiden minderjährigen Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten dort einziehen wolle. Derzeit lebe sie mit ihren Kindern und ihrem Lebensgefährten zur Miete in einer Wohnung des Vaters des K zu 2 und wolle aufgrund ihrer zwischenzeitlichen Scheidung aus der Immobilie ihres früheren Schwiegervaters in ihr Eigentum ziehen. Zudem würde sich durch den Umzug der Schulweg der beiden Kinder deutlich verkürzen, so dass diese den Schulweg zu Fuß zurücklegen könnten und sich die Klägerin täglich eine Fahrstrecke von 12 km erspare. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprachen sie. B widerspricht der Eigenbedarfskündigung. Er bestreitet die Wirksamkeit der Kündigung wegen der Vorschrift des § 577a Ia 1 BGB, wonach die Kläger sich innerhalb einer Frist von 3 Jahren ab Eigentumserwerb zur Kündigung nicht auf Eigenbedarf berufen könnten. Die Ausnahmevorschrift des § 577a Ia 2 BGB gelte für K1 und K2 nicht, da sie zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs aufgrund der räumlichen Trennung bereits nicht mehr einer Familie angehört hätten. Zu Recht? Jura Intensiv LÖSUNG Nach Beendigung des Mietverhältnisses stehen dem Vermieter neben § 546 BGB auch § 985 BGB sowie § 812 BGB, und sofern der Vermieter Eigentümer ist, bei schuldhafter und rechtswidriger Vorenthaltung des Besitzes auch §§ 823 I, 249 I BGB als Anspruchsgrundlagen auf Herausgabe zu. Aus Platzgründen beschränken wir die Prüfung auf § 546 BGB. A. Anspruch der K1 und K2 gegen B auf Herausgabe der Mietsache aus § 546 I BGB K1 und K2 könnten gegen B einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache aus § 546 I BGB haben. Dies setzt voraus, dass zwischen K1 und K2 auf der Vermieterseite und B auf der Mieterseite ein Mietverhältnis bestanden hat, das beendet worden ist. I. Mietverhältnis zwischen K1 und K2 sowie B Das Mietverhältnis wurde im Jahr 2001 zwischen dem Vater des K2 und B durch einen wirksamen Mietvertrag i.S.d. § 535 BGB begründet. Aufgrund des Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 11/2020 Zivilrecht 571 Eigentumserwerbs der K1 und K2 am 11.09.2015 gem. §§ 873, 925 BGB traten K1 und K2 gem. § 566 BGB in den Mietvertrag ein. II. Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung K1 und K2 könnten das Mietverhältnis gem. §§ 542, 568, 573 II Nr. 2 BGB gekündigt haben. 1. Kündigungserklärung Dies bedarf einer formwirksamen Kündigungserklärung. Vorliegend haben K1 und K2 gemeinsam schriftlich die Kündigung erklärt und mithin die Formvorschrift des § 568 I BGB eingehalten. 2. Kündigungsgrund Eine wirksame Kündigung bedarf eines Kündigungsgrundes. In Betracht kommt die Eigenbedarfskündigung gem. §§ 542, 573 II Nr. 2 BGB. Sie ist eine ordentliche Kündigung und verlangt gem. § 542 BGB als solche einen unbefristeten Mietvertrag. Ein solcher liegt hier vor. Der Kündigungsgrund des § 573 II Nr. 2 BGB erfordert, dass der Vermieter die Wohnung für sich als Wohnraum benötigt. K1 gibt vorliegend unwidersprochen zur Begründung an, die Liegenschaft selbst mit ihren Kindern und ihrem Lebensgefährten bewohnen zu wollen. Fraglich ist, ob dies eine Kündigung rechtfertigt. Dagegen könnte zum einen sprechen, dass der Eigenbedarfsgrund beim zweiten Vermieter K2 nicht vorliegt und zum anderen, dass die Verkürzung des Schulweges kein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund ist. [12] Zu Recht und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kündigung der Kläger vom 26. Mai 2017 die formellen und materiellen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB erfüllt. Ein Eigenbedarfsinteresse der Kläger liegt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts vor, weil der (ernsthafte) Wunsch der Klägerin zu 1, die Wohnung künftig selbst zu nutzen, um eine deutliche Verkürzung des Schulwegs ihrer Kinder zu erreichen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt ist (…). Der Eigenbedarf allein der Klägerin zu 1 reicht aus, da Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht bei allen Mitgliedern einer vermietenden Bruchteilsgemeinschaft vorliegen muss, sondern es genügt, wenn er bei einem Miteigentümer gegeben ist (…). Jura Intensiv Fraglich ist, ob die Kündigung gem. § 577a Ia 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen ist. Vorliegend haben mit K1 und K2 mehrere Erwerber die Liegenschaft erworben. Ferner lagen hier zwischen dem Erwerb am 11.09.2015 und der Kündigungserklärung vom 26.05.2017 keine drei Jahre, was den Anforderungen des § 577a I BGB, auf den § 577a Ia BGB verweist, nicht entspricht. Folglich könnte die Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Jedoch könnte die Ausnahmevorschrift des § 577a Ia 2 BGB einschlägig sein. Dies setzt voraus, dass die Erwerber derselben Familie angehören. Dafür spricht zunächst, dass K1 und K2 zurzeit des Erwerbs zwar schon getrennt lebten, aber noch miteinander verheiratet waren. Dagegen könnte sprechen, dass die Kündigungserklärung nach der Scheidung ausgesprochen wurde. [17] Jedoch ist, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend gesehen hat, die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB im vorliegenden Fall nicht anzuwenden. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Kläger unabhängig vom Bei der Eigenbedarfskündigung des § 573 II Nr. 2 BGB streiten die Interessen des Eigentümers mit den aus dem berechtigten Besitzrecht des Mieters abzuleitenden Mieterinteressen. Zunächst hat der Vermieter seinen Eigenbedarf unter Angabe vernünftiger und nachvollziehbarer Gründe darzulegen. Der Mieter kann diesen gem. §§ 574, 574b BGB widersprechen und gem. § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Dies hat eine Abwägung der widerstreitenden Interessen gem. § 574 III BGB durch das Gericht zur Folge. Vermieter müssen ferner § 545 BGB im Auge haben. Der Verlängerung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Gebrauchs müssen sie widersprechen. Wunsch nach Verkürzung des Schulwegs ist ein vernünftiger Grund; zu den Kriterien, BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18 Es genügt, wenn der Eigenbedarfsgrund bei einem Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft gegeben ist. Wer zur Familie gehört, wenn die Kündigung nach der Scheidung der Eigentümer ausgesprochen wird, ist hier das Problem. „dieselbe Familie“ © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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