RA Digital - 12/2019

628 Zivilrecht

628 Zivilrecht RA 12/2019 Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer aus c.i.c. sind neben der kaufrechtlichen Mängelhaftung nur bei Vorsatz des Verkäufers möglich. B. Anspruch des K gegen B auf Schadensersatz gem. §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II BGB K könnte gegen B einen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II BGB haben. I. Schuldverhältnis gem. § 311 II Nr. 1 BGB B und K haben vor dem Vertragsschluss verhandelt und mithin auf Vertragsschluss gerichteten sozialen Kontakt i.S.d. § 311 II Nr. 1 BGB. Zur Offenbarungspflicht des Verkäufers: BGH, Urteil vom 22.04.2016, V ZR 23/15 Der BGH nahm in seinem Urteil vom 14.01.1993, IX ZR 206/91, Stellung zum Verhältnis der c.i.c. zu den damals in den §§ 459 ff. BGB geregelten Regeln der Sachmängelhaftung. Die Aussagen gelten für die heutigen Regeln der §§ 434 ff. BGB entsprechend. Dem Kläger kam es zur Errechnung des Ablösebetrages aber auf den Anschaffungspreis an. Wichtig: Jedermann bekam bei Anschaffung vom Möbelhaus den Rabatt. Deshalb war der Betrag von 12.200 € der Anschaffungspreis. Wichtig: Auf den Listenpreis hatte niemand abgestellt. II. Nicht durch speziellere Vorschriften ausgeschlossene Pflichtverletzung gem. § 241 II BGB B muss gegenüber K eine Pflicht aus diesem Schuldverhältnis gem. § 241 BGB verletzt haben, die nicht durch speziellere Vorschriften verdrängt wird. Grundsätzlich gehen die kaufrechtlichen Mängelrechte der culpa in contrahendo vor. [7] Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung trifft einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des Käufers hervorruft, eine Pflicht zur Offenbarung; die Erteilung einer vorsätzlich falschen Auskunft über einen für den Vertragsschluss wesentlichen Umstand, der nicht in den Anwendungsbereich der §§ 459 ff. BGB fällt, erfüllt die Voraussetzungen für ein Verschulden bei den Vertragsverhandlungen. Damit wird ein Anspruch aus §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II BGB nicht von den kaufrechtlichen Mängelrechten verdrängt, wenn seitens des Verkäufers eine vorsätzliche falsche Angabe zu einem für den Vertragsschluss wesentlichen Umstand gemacht wurde. Dies könnte hier in der Wertangabe zur mitverkauften Küche liegen. [9] Vorliegend hat die Beklagte dem Kläger über das ihr zuzurechnende Maklerexposé und die Maklerin einen Anschaffungspreis für die mitverkaufte Küche von ca. € 25.000,00 genannt. Dies hat die vom Landgericht für glaubwürdig erachtete Zeugin F. nach der von der Berufung nicht angegriffenen Überzeugung des Landgerichts glaubhaft bestätigt. Die Zeugin hat angegeben, die Beklagte habe ihr gegenüber und zum Zwecke der Kommunikation gegenüber potentiellen Käufern Anschaffungskosten von € 25.000,00 genannt, jedoch trotz Verlangen keine Rechnung vorgelegt. Diesen Betrag habe sie nicht nur ins Maklerexposé aufgenommen, sondern auch mit dem Kläger persönlich über den Wert der Küche gesprochen. [10] Die Angabe der Beklagten zum Anschaffungspreis war deshalb - für jedermann unmittelbar einsichtig - die Grundlage für das Einverständnis des Klägers mit einem Ablösebetrag für die Küche von unstreitig € 15.000,00. [11] Der genannte Preis war falsch. Denn unstreitig hat die Beklagte tatsächlich lediglich einen Betrag von € 12.200,00 für die Küche bezahlt. [12] Wie den nunmehrigen Angaben der Beklagten zu entnehmen ist, lag die Preisdifferenz auch nicht daran, dass die Beklagte - wie zunächst von ihr behauptet - einen Personal- oder Mitarbeiterrabatt erhalten hätte. Vielmehr gewährte das Möbelhaus die Reduktion anlasslos. [13] Hieraus wird deutlich, dass das Möbelhaus von jedem Käufer nur den reduzierten Preis als Kaufpreis für die Küche verlangte. Allein dieser Betrag ist der Anschaffungspreis. Darauf, dass womöglich zunächst ein „Mondpreis“ von € 25.000,00 als Listenpreis genannt wurde, kommt es nicht an. Denn dieser Preis wurde ersichtlich von niemandem ernstlich verlangt. [14] Die Beklagte hat vorsätzlich gehandelt. Ihr waren - da sie selbst die Vertragsverhandlungen mit dem Möbelhaus geführt hat - sämtliche Umstände Jura Intensiv © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 12/2019 Zivilrecht 629 der Preisgestaltung bekannt. Damit war ihr auch bewusst, dass für den Erwerb der Küche von jedermann lediglich € 12.200,00 aufzuwenden waren. Die Angabe eines mehr als das Doppelte hiervon betragenden „Anschaffungspreises“ war deshalb, wie sie wusste, falsch. Dass die Maklerin nicht den Listen-, sondern den tatsächlichen Kaufpreis erfragte und ins Exposé aufnehmen wollte, war der Beklagten schon deshalb bekannt, weil die Maklerin in ihrer Vernehmung angegeben hat, die Beklagte in diesem Zusammenhang mehrmals zur Übersendung einer Rechnung aufgefordert zu haben. [15] Der tatsächliche Wert der Küche ist für die Frage des Anschaffungspreises ersichtlich irrelevant. Mithin kommt es auch nicht darauf an, dass, wie die Beklagte vorbringt, ihr aus sprachlichen Gründen der Unterschied zwischen der Bedeutung der Begriffe „Anschaffungspreis“, „Wert“ und „Zeitwert“ nicht geläufig sei. Folglich wurde die Mängelhaftung vertraglich ausgeschlossen III. Vertretenmüssen Die Falschangabe erfolgte vorsätzlich, mithin schuldhaft gem. §§ 280 I 2, 276 BGB. IV. Kausaler, ersatzfähiger Schaden Fraglich ist, welchen Schaden K ersetzt verlangen kann. Ein Schaden ist die unfreiwillige Vermögenseinbuße im Sinne der §§ 249 ff. BGB. Fraglich ist, wie es sich auswirkt, dass K aufgrund der Falschangabe einen für ihn ungünstigen Vertrag abgeschlossen hat. [17] Der Kläger als geschädigte Vertragspartei kann den Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. Da er an dem für ihn ungünstigen Vertrag festhält, reduziert sich dieser nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auf die berechtigten Erwartungen des Käufers, die durch den zustande gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden. [18] Die Berechnung geschieht bei einem Kaufvertrag in der Weise, dass der Geschädigte so behandelt wird, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertrag zu einem niedrigeren Preis abzuschließen. Schaden ist der Betrag, um den der Geschädigte den Kaufgegenstand im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers zu teuer erworben hat Der Senat schätzt diesen Betrag unter Würdigung der von den Parteien selbst vorgenommenen Berechnung des Ablösebetrages (60% des angeblichen Anschaffungspreises) gemäß § 287 ZPO auf € 7.320,00. [19] Soweit die Beklagte vorträgt, sie hätte sich nicht mit einem geringeren Ablösebetrag für die Küche als € 15.000,00 einverstanden erklärt, kommt es hierauf nicht an. Denn vorliegend geht es allein um die Bemessung des Vertrauensschadens und nicht um eine Anpassung des Vertrages. Der Geschädigte braucht deshalb nicht nachzuweisen, dass sich der Vertragspartner auf einen Vertragsschluss zu einem niedrigeren Preis eingelassen hätte. Jura Intensiv C. Ergebnis K hat gegen B einen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II BGB in Höhe von 7.320 €. Die Beklagte wusste, dass der Anschaffungspreis für jedermann 12.200 € betrug. Ihre Angabe eines Anschaffungspreises von 25.000 € war in Kenntnis der wahren Umstände eine vorsätzliche Falschangabe. Aus diesem Grunde kommt es auf die behaupteten Schwierigkeiten, die begrifflichen Unterschiede nicht zu verstehen, nicht an. Zum Vertrauensschaden beim Festhalten am ungünstigen Vertrag: BGH, Urteil vom 11.06.2010, V ZR 144/09 und vom 19.01.2018, V ZR 256/16 Wichtig: So wird die Differenzhypothese in dieser Fallgruppe nach ständiger Rechtsprechung gebildet! BGH, Urteil vom 14.01.1993, IX ZR 206/91, und vom 19.05.2006, V ZR 264/05, sowie vom 11.06.2010, V ZR 144/09. Die Berechnung liegt gem. § 287 ZPO im Ermessen des Gerichts. Es kommt bei der Berechnung des Vertrauensschadens nicht darauf an, ob sich der Verkäufer einverstanden erklärt hätte, BGH, Urteil vom 19.05.2006, V ZR 264/05. Aus Platzgründen verzichten wir auf die Darstellung der deliktischen Anspruchsgrundlagen aus §§ 823 II, 263 StGB sowie aus § 826 BGB, die ebenfalls einschlägig wären. FAZIT Beim Grundstückskaufvertrag wird nur zur Beschaffenheitsvereinbarung, was notariell beurkundet wurde. Nur bei einer vorsätzlich begangenen Pflichtverletzung erhält der Käufer Schadensersatzansprüche aus c.i.c. neben den kaufrechtlichen Mängelrechten. Der Vertrauensschaden wird nach o.g. Regeln errechnet. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG