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RA Digital - 12/2020

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626 Zivilrecht

626 Zivilrecht RA 12/2020 Problem: Mietminderung bei Baulärm Einordnung: Mietrecht KG Berlin, Urteil vom 17.09.2020 8 U 1006/20 LEITSATZ Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum Urteil des BGH vom 29.04.2020 - BGH Aktenzeichen VIII ZR 31/18). 20 % Mietminderung ist bei Baulärm möglich, wenn die Belastungen erheblich sind und dauerhaft anhalten. Anders als im Kauf- und Werkvertragsrecht ist die Minderung im Mietrecht kein Gestaltungsrecht. Aus dem eindeutigen Wortlaut des § 536 I BGB folgt, dass im Falle eines Mietmangels sich die Mietzahlungspflicht aus § 535 II BGB kraft Gesetz insoweit mindert, wie die Tauglichkeit der Mietsache aufgehoben oder beeinträchtigt ist. Die Zahlung erfolgte unter Vorbehalt, um die Kondiktionssperre des § 814 BGB auszuschließen. EINLEITUNG Aufgrund des Umfangs der den Vermieter treffenden Hauptleistungspflicht aus § 535 I 2 BGB geht der Mangelbegriff der §§ 536, 536a BGB viel weiter als in den Vorschriften zur kaufrechtlichen oder werkvertraglichen Mängelgewährleistung. Immissionen wie Baulärm können unter Umständen einen Mietmangel begründen, auch wenn die Ursache außerhalb der vermieteten Liegenschaft liegt. SACHVERHALT Die Kläger (K) haben vom beklagten Teileigentümer (B) Gewerberäume zur Nutzung als „Thai-Massagesalon“ gemietet. Ab März 2018 ließ die Nachbarin auf dem Nachbargrundstück das vorhandene Gebäude abreißen und ein neues Gebäude errichten. Der Baulärm beeinträchtigte den Betrieb des Massagesalons nicht unerheblich. Zum Bohren, Hämmern und Klopfen kamen Erschütterungen hinzu, die zu Rissen im Mauerwerk und erheblicher Staubbelastung führten. Die Baustelle lag unmittelbar neben dem Fenster der Gewerbeeinheit, der Bürgersteig war abgesperrt, Passanten wurden umgeleitet. Lkw, Betonmischer und schweres Baugerät standen nahezu durchgehend direkt vor dem Salon, der aufgrund dessen von der anderen Straßenseite, von Passanten und Laufkundschaft nicht wahrnehmbar war. Nach pünktlicher Anzeige durch K bei B räumt dieser die Beeinträchtigungen ein, woraufhin die K auf die Minderung gem. § 536 BGB hinweisen und die Miete nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung zahlen. B beseitigt in der Folgezeit die Beeinträchtigungen nicht, die wochenlang andauern. Nach Beendigung der Bauarbeiten verlangen die K einen Teil der geleisteten Mietzahlungen zurück, der einer Minderung von 20 % entspricht. B wendet ein, keinen Einfluss auf den Fortbestand der bei Mietbeginn bestehenden Umweltverhältnisse zu haben. Mit Recht trägt er vor, die Bauarbeiten seien genehmigt gewesen und in zulässiger Weise ausgeführt worden, weshalb er keine Abwehrmöglichkeit gehabt hätte. Die K meinen, es sei von einer stillschweigenden Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der Lärmfreiheit auszugehen, weil der Vermieter nicht erklärt habe, für Beschaffenheitsmerkmale nicht haften zu wollen. Zu Recht? Jura Intensiv LÖSUNG A. Anspruch der K gegen B auf Rückzahlung gem. § 812 I 1 Alt. 1 BGB Herausgabe der Mietsache aus § 546 I BGB Die K könnten gegen B einen Anspruch auf Rückzahlung des Teils der Mietzahlung haben, der der Mietminderung gem. § 536 BGB entsprechen würde. I. Etwas erlangt B hat Eigentum und Besitz am Bargeld und im Falle einer Zahlung durch Banküberweisung einen Anspruch aus der Gutschrift des Betrages auf seinem Konto aus § 675t BGB erlangt. Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 12/2020 Zivilrecht 627 II. Durch Leistung der K Dies erlangte B, indem die K mit der Mietzahlung eine Verbindlichkeit erfüllen wollten, mithin bewusst und zweckgerichtet das Vermögen des B mehrten. Die Bereicherung des B erfolgte deshalb auch durch Leistung der K. III. Ohne rechtlichen Grund Die Leistung müsste zumindest teilweise ohne rechtlichen Grund erfolgt sein. Unter Rechtsgrund versteht man jede materiell-rechtliche Rechtfertigung zum Behaltendürfen des Erlangten. Für die Überzahlung der Miete würde ein Rechtsgrund fehlen, wenn die Voraussetzungen einer Mietminderung gem. § 536 I BGB zur Zeit der Zahlung vorgelegen hätten. 1. Mietvertrag Der zur Minderung gem. § 536 BGB nötige Mietvertrag wurde zwischen den K und B geschlossen. 2. Überlassung der Mietsache B hatte den K die Mietsache auch überlassen. 3. Mietmangel Es müsste ein Mietmangel vorliegen. Ein solcher besteht gem. § 536 I BGB, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, welcher ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Hier stehen die Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub, Erschütterungen und die Absperrungen auf dem Gehweg genauso fest, wie die Sichtbarkeitsbeeinträchtigung durch den LKW-Verkehr. Fraglich ist aber, ob dies einen Mietmangel darstellt, der zur Minderung berechtigt. [14] Gemäß § 536 Absatz 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (…) nach der Verkehrsanschauung bestimmt. [15] Eine ausdrückliche oder konkludente Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien, dass das Mietobjekt keinen höheren Immissionen als zu Vertragsbeginn ausgesetzt sein dürfe, ist hier nicht festzustellen. Der BGH hat die diesbezüglichen Anforderungen aus dem Urteil vom 29.04.2015 (…) bekräftigt: „Nach der Rechtsprechung des Senats setzt auch eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung werden die von dem Mieter wahrgenommenen Jura Intensiv Auf anwaltlichen Rat zahlen Mieter nicht die geminderte Miete, sondern die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung. Der Mietrückstand des § 543 II 1 Nr. 3 BGB ist bei Mietkürzungen über einen längeren Zeitraum nämlich schnell erreicht, sodass Vermieter daraufhin fristlos kündigen. Erkennt das Gericht später den Mangel und damit die Berechtigung zur Minderung nicht an, ist die Kürzung wirksam und der Räumungsanspruch aus § 546 BGB gegeben. Zum Verlust des Objekts und den Umzugskosten gesellt sich die Forderung des Vermieters nach Ersatz seines Kündigungsfolgeschadens. Deshalb zahlen Mieter unter Vorbehalt den vollen Betrag und fordern die Überzahlung aus § 812 BGB später zurück. Unter Mietmängeln im Sinne des §§ 536 I BGB können außer Qualitätsmängeln, die der Sache anhaften, auch äußere Gefahrenquellen, öffentlichrechtliche Beschränkungen, Wohnflächenabweichungen von mehr als 10 Prozent und – wie hier – auch Immissionen sein. Letztere führen in der Praxis besonders oft zu Rechtsstreitigkeiten, weil sie nur erheblich sind, wenn die Schwelle der Sozialadäquanz überschritten ist. Diese kann sich aus Parteivereinbarungen, aus gesetzlichen Vorschriften oder aus der ortsüblichen Beschaffenheit ergeben. Zur Bestimmung der Beschaffenheit der Mietsache, BGH, Urteil vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14 Rn 18 Zur konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung bei Mietsachen, BGH, Urteil vom 29.04.2015, VIII ZR 197/14 Rn 57 Wichtig: Eine nur einseitige Vorstellung des Mieters genügt nicht. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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