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RA 01/2022 - Entscheidung des Monats

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  • Vertragsanpassung
  • Anspruch
  • Mieter
Ist das Mietverhältnis beendet, zieht der Mieter jedoch nicht aus, hat er gem. § 546a BGB an den Vermieter eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, welche sich in der Höhe nach der vereinbarten Miete des beendeten Mietverhältnisses richtet. Bereits vor einigen Jahren entschied der BGH, dass dieser Anspruch weder gemäß noch analog § 536 BGB wegen eines Mangels gemindert werden kann (RA 08/2015, 410). Ist das Mietverhältnis beendet, soll der Mieter schlicht ausziehen und keine Mängel rügen. In der vorliegenden Entscheidung verweigert das Kammergericht in Berlin einem Mieter die Kürzung dieses Anspruchs im Wege der Vertragsanpassung gem. § 313 BGB.

6 Zivilrecht

6 Zivilrecht RA 01/2022 Folglich kommt allenfalls eine analoge Anwendung des § 536 I BGB auf § 546a BGB in Betracht. Dies erfordert eine planwidrige Regelungslücke und vergleichbare Sachverhalte. Dies ist zweifelhaft. (…) Folglich steht fest, dass der Anspruch aus § 546a BGB weder gemäß noch analog § 536 I BGB zur reduzieren ist. Lies zur Frage, warum bei einem bestehenden Mietverhältnis der Erlöschensgrund des § 326 I BGB nicht in Betracht kommt, wenn der Mieter aufgrund der Covid19-Pandemie den Betrieb schließen oder einschränken muss, OLG Frankfurt, RA 11/2021, 565. 2. Erlöschen gem. § 326 I BGB Ein Erlöschen des Anspruchs würde einen gegenseitigen Vertrag voraussetzen, in dem der Schuldner von seiner im Synallagma stehenden Hauptleistungspflicht gem. § 275 BGB wegen Unmöglichkeit frei geworden ist. Vorliegend bestand aber kein gegenseitiger Vertrag mehr, weshalb ab dem 01.04.2020 auch keine Pflicht des K aus § 535 I BGB mehr bestand, die hätte unmöglich werden können. Folglich kommt ein Erlöschen gem. § 326 I BGB nicht in Betracht. 3. Kürzung des Anspruchs im Wege der Vertragsanpassung gem. § 313 BGB Fraglich ist, ob eine Kürzung des Anspruchs im Wege der Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB in Betracht kommt. Dies erscheint bereits deshalb zweifelhaft, weil § 313 I BGB einen Vertrag voraussetzt, der Mietvertrag aber zu den betroffenen Zeiten bereits beendet war. Erstes Argument: Eine Vertragsanpassung erfordert einen Vertrag. Ein solcher besteht hier nicht mehr. Zweites Argument: B hätte nach Beendigung des Mietverhältnisses die Liegenschaft einfach räumen können, um keine Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB zahlen zu müssen. Eine Unzumutbarkeit liegt folglich hier nicht vor. Drittes Argument: Der Sinn und Zweck des § 546a BGB besteht darin, Druck auf den Mieter auszuüben, auszuziehen. Lies hierzu auch BGH, RA 08/2015, 401. [23] § 313 BGB führt nicht zu einer automatischen Reduzierung, sondern gibt dem von einer Geschäftsgrundlagenstörung Betroffenen nur einen Anspruch auf Vertragsanpassung (…). Bereits dies dürfte nahelegen, dass eine solche Anpassung nach Ende des Mietvertrags nicht mehr in Betracht kommt. [24] Jedenfalls muss die Auflösung oder Anpassung eines Vertrags wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage „zur Vermeidung untragbarer, mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin unvereinbarer Folgen unabweislich erscheinen“ (…). Daraus folgt sodann die „Unzumutbarkeit“ des Festhaltens am unveränderten Vertrag (…). [25] Folglich kommt eine Anpassung nach § 313 BGB schon dann nicht in Betracht, wenn der Betroffene ein kurzfristiges Kündigungsrecht hat und mit diesem das untragbare Ergebnis selber abwenden kann (…). [26] Erst recht muss eine Anpassung der Nutzungsentschädigung ausscheiden. Das Mietverhältnis wandelt sich nach Beendigung in ein auf Abwicklung angelegtes gesetzliches Schuldverhältnis um. Der Nutzungsentschädigungsanspruch soll durchaus Druck auf den früheren Mieter ausüben, die geschuldete Rückgabe zu vollziehen (…). Damit wäre die Annahme einer Unzumutbarkeit der unreduzierten Zahlung in Höhe der vereinbarten Miete unvereinbar. Folglich ist der Nutzungsentschädigungsanspruch nicht gem. § 313 I BGB durch Vertragsanpassung erloschen. Ergebnis: K kann von B die Zahlung von 60.975 € Nutzungsentschädigung aus § 546a BGB verlangen. FAZIT Der Sinn des § 546a BGB besteht darin, Druck auf den ehemaligen Mieter zum Verlassen des Mietobjekts auszuüben. Der Erreichung dieses Ziels schaden nicht nur die analoge Anwendung des § 536 BGB, sondern zumindest dann auch die Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB, wenn sich der ehemalige Mieter durch ein Verlassen der Liegenschaft selbst schützen kann. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

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