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RA 05/2021 - Entscheidung des Monats

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Formalien haben immer (k)eine Bedeutung, heißt es in den berühmten sieben Säulen des Verwaltungshandelns. Im Zivil- und Zivilprozess gehören die Formstrenge und ihre Ausnahmen zu den Gebieten, die man nicht nur verstehen, sondern auch durch Falltraining einüben muss, denn oftmals führen Formvorschriften in einem Examensfall eine überraschende Wendung herbei. Zum Verständnis des vorliegenden Urteils darf der Begriff des Treuhandverhältnisses nicht unbekannt sein.

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RA 05/2021 Zivilrecht 225 ZIVILRECHT Problem: Fehlende Formnichtigkeit einer Treuhandvereinbarung Einordnung: BGB AT, Formnichtigkeit BGH, Urteil vom 24.02.2021 VIII ZR 36/20 EINLEITUNG Formalien haben immer (k)eine Bedeutung, heißt es in den berühmten sieben Säulen des Verwaltungshandelns. Im Zivil- und Zivilprozess gehören die Formstrenge und ihre Ausnahmen zu den Gebieten, die man nicht nur verstehen, sondern auch durch Falltraining einüben muss, denn oftmals führen Formvorschriften in einem Examensfall eine überraschende Wendung herbei. Zum Verständnis des vorliegenden Urteils darf der Begriff des Treuhandverhältnisses nicht unbekannt sein. SACHVERHALT K betrieb eine Detektei in einem ihm gehörenden, bebauten Grundstück, bis 1999 das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet wurde. Weil K das Grundstück nicht endgültig wollte, schloss er wegen der anstehenden Zwangsversteigerung mit den B eine mündliche Vereinbarung. Diese sah erstens vor, dass die B das Grundstück erstehen sollten. Hierzu stellte K den B sowohl die Sicherheitsleistung von 62.000 DM als auch die Grunderwerbsteuer von 11.200 DM in bar zur Verfügung. Ferner sollten die B den Erwerb durch ihre Hausbank finanzieren, besichert durch eine Hypothek an dem Grundstück. Zweitens sah die Vereinbarung vor, dass der K das Objekt als Wohn- und Geschäftshaus weiter nutzen konnte und im Gegenzug an die Beklagten Tilgung und Zinsen des Hypothekendarlehens sowie die Nebenkosten zahlen und für die Renovierungs-, Sanierungs- und Instandhaltungskosten aufkommen sollte. Drittens wurde vereinbart, dass K das Objekt jederzeit von den B zurückerwerben können sollte. Im April 2001 ersteigerten die B das Grundstück und schlossen im Mai mit K einen Mietvertrag über die im Erdgeschoss gelegene Wohnung zu einer monatlichen Bruttomiete von 330,- €. Im September 2009 mietete K einen die im ersten Obergeschoss gelegenen Büroräume zu einer Bruttomiete von 600,- €. Im März 2010 fixierten die Parteien ihre mündliche Vereinbarung schriftlich. Dem Kläger wurde schriftlich die Möglichkeit eingeräumt, das Grundstück jederzeit von den Beklagten zurück zu erwerben gegen Erstattung aller Kosten, die den Beklagten „durch den Erwerb, Besitz und Verkauf des Objekts entstanden sind, einschließlich eventueller Mietschulden, Prozess- und Anwaltskosten, Mahnkosten, offenstehender Rechnungen, Maklerkosten, Überschreibungs- und Notarkosten, Hypothekenschulden, Vorfälligkeitszinsen, eventuell fälliger Spekulationssteuern“ sowie eines Betrages von 18.200 € zzgl. Zinsen für die „Angelegenheit Betonbau B.“ und von den B zuvor verauslagten 7.300 €. Nach Ziff. 14 des Vertrages sollte dieser bis zum 31.12.2015 wirksam sein und im Anschluss hieran ein neuer Vertrag aufgesetzt werden. Hierzu kam es ebenso wenig wie zu der von den Parteien beabsichtigten notariellen Beurkundung des Vertrages. Im Jahre 2017 kündigten die B die Mietverhältnisse fristlos. K verlangt von den B die Rückübertragung des Grundstücks Zug um Zug gegen Erstattung des Restsaldos. Zu Recht? LEITSATZ 1. Der treuhänderische Auftrag, im eigenen Namen für Rechnung des Auftraggebers ein Grundstück zu beschaffen, ist nur unter dem Gesichtspunkt der Erwerbspflicht des Beauftragten nach § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB formbedürftig, nicht auch im Hinblick auf die Verpflichtung des Beauftragten zur Weiterübertragung des Grundstücks auf den Auftraggeber (Bestätigung der st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 7. Oktober 1994 - BGH V ZR 102/93, BGHZ 127, Seite 168). 2. Dass der Beauftragte hinsichtlich des Grundstückseigentums wirtschaftlich nur „Durchgangsstelle“ ist, stellt keine gesonderte Voraussetzung für die Formfreiheit der Treuhandabrede hinsichtlich seiner Übereignungspflicht dar; die Formfreiheit besteht unabhängig davon, wie lange das Grundstück im Eigentum des Beauftragten bleiben soll und ob es zu einem festgelegten Zeitpunkt oder nur auf Verlangen auf den Auftraggeber übertragen werden soll. Wichtig für das Referendariat: Im Originalfall erhob K Stufenklage gem. § 254 ZPO und begehrte deshalb zunächst Auskunft, um seinen Klageantrag bezüglich der Zugum-Zug-Leistung korrekt beziffern zu können. Weil der Fall nicht im Referendariatsteil dargestellt wird, haben wir diesen Aspekt außer Acht gelassen. Gleiches gilt für die seitens der B gegen K erhobene Widerklage auf Räumung. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

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