RA 11/2025 Entscheidung des Monats

Der Mieter verteidigte sich mit dem Argument, der Vermieter wolle in Wirklichkeit eine Sanierung zur besseren Verwertung der Wohnung, kündige aber rechtsmissbräuchlich wegen Eigenbedarfs, weil die Voraussetzungen des § 573 I, II Nr. 3 BGB nicht erfüllt seien. Der VIII. Zivilsenat des BGH sah dies anders.

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RA 11/2025Zivilrecht565Problem: Eigenbedarfskündigung wegen SanierungEinordnung: MietrechtBGH, Urteil vom 24.09.2025VIII ZR 289/23EINLEITUNGDer Mieter verteidigte sich mit dem Argument, der Vermieter wolle in Wirklichkeiteine Sanierung zur besseren Verwertung der Wohnung, kündige aberrechtsmissbräuchlich wegen Eigenbedarfs, weil die Voraussetzungen des§ 573 I, II Nr. 3 BGB nicht erfüllt seien. Der VIII. Zivilsenat des BGH sah dies anders.SACHVERHALTB ist seit dem Jahr 2006 Mieterin einer Zweizimmerwohnung im dritten Obergeschosseines Mehrparteienhauses in Berlin. K trat durch Eigentumserwerban der Wohnung in das Mietverhältnis ein. Er selbst bewohnt die unmittelbardarüber liegende Wohnung, die ähnlich groß und geschnitten ist wie die von Bgemietete Wohnung. Über der Wohnung des K befindet sich das bislang nichtausgebaute Dachgeschoss des Hauses. Auch diese beiden Einheiten - die vonihm selbst bewohnte Wohnung und das Dachgeschoss - stehen im Eigentumdes K. Mit Schreiben vom 01.11.2021 kündigte K schriftlich das Mietverhältnismit B zum 31.07.2022 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung heißt es in demKündigungsschreiben, K beabsichtige, das Dachgeschoss auszubauen und mitseiner Wohnung im vierten Obergeschoss zu verbinden. Die dafür erforderlichenBauarbeiten sollten nach Freiwerden der von B bewohnten Wohnungbeginnen und würden mehrere Monate in Anspruch nehmen. Seine eigeneWohnung im vierten Obergeschoss stehe K dann über diesen Zeitraum nichtmehr zur Verfügung, sodass er die Wohnung der B im dritten Obergeschossbenötige. Nach Abschluss der Arbeiten wolle er nicht mehr in die Wohnung imvierten Obergeschoss zurückkehren, sondern diese verkaufen. K begehrt vonB die Räumung und Herausgabe der von B bewohnten Wohnung. Zu Recht?LÖSUNGA. Anspruch aus § 546 I BGBK hat gegen B einen Anspruch auf Räumung der von B bewohnten Wohnungaus § 546 I BGB, wenn K ein zwischen ihm und B bestehendes Mietverhältnisüber diese Wohnung gekündigt hat.I. Voraussetzungen der ordentlichen KündigungDas hier vorliegende unbefristete Mietverhältnis konnte ordentlich gem. §§ 542,568 BGB in der Frist des § 573c BGB gekündigt werden. Die hierzu nötigeKündigung erfolgte seitens K am 01.11.2021 in der gem. § 568 I BGB vorgeschriebenenSchriftform. Eine Verlängerung nach § 545 BGB ist nicht ersichtlich. Folglichhängt die Kündigung allein vom Vorliegen eines Kündigungsgrundes ab.II. KündigungsgrundK muss zur Zeit der Kündigung ein Kündigungsgrund zugestanden haben. InBetracht kommt der Kündigungsgrund gem. § 573 I 1, II Nr. 2 BGB. Dann mussK ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses gehabthaben.LEITSATZZur Frage des Vorliegens von Eigenbedarfgemäß § 573 II Nr. 2 BGB, wennder im selben Haus wie der Mieterwohnende Vermieter beabsichtigt,die eigene Wohnung baulich zuverändern, um sie anschließend zuverkaufen, und die ähnlich große,vermietete Wohnung während derUmbauarbeiten und auch dauerhaftselbst zu nutzen.Aus Platzgründen beschränkt sichdie Redaktion auf den Anspruch aus§ 546 I BGB. Auch die in Betrachtkommenden Ansprüche aus § 985BGB, § 812 I 2 1. Fall BGB sowie aus§§ 823 I, 249 I BGB hängen ebensowie der Anspruch aus § 546 I BGBdavon ab, ob das Mietverhältnisdurch die Kündigung beendetwurde.Voraussetzungen einer ordentlichenKündigung von Wohnraum durch denVermieter gem. §§ 542, 568, 573 ff.BGB:I. Unbefristeter MietvertragII. Formgemäße Erklärung derKündigungIII. KündigungsgrundIV. KündigungsfristV. Kein erfolgreicher Widerspruch§§ 574, 574a, b BGBVI. Keine Verlängerung gem. § 545BGB© Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG