RA Digital - 02/2019

RA

RA 02/2019 ZIVILRECHT Zivilrecht 57 Problem: Mietminderung bei Wärmebrücken und Schimmelpilzgefahr Einordnung: Schuldrecht BT, Mietrecht BGH, Urteil vom 05.12.2018 VIII ZR 271/17 EINLEITUNG Gerade in der kalten und nassen Jahreszeit steigt das Risiko von Schimmelbildung an. Besonders häufig tritt der Schimmel in Ecken und an Wänden im Schlafzimmer sowie an den Fugen im Badezimmer auf, da die Luftfeuchtigkeit hier i.d.R. erhöht ist. Einerseits kann unzureichendes Lüften oder Heizen der Grund für Schimmelbildung sein. Anderseits können Baumängel, wie z.B. eine unzureichende Isolierung oder Wärmebrücken für seine Entstehung verantwortlich sein. Ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung in diesem Fall einen Anspruch auf eine Mietminderung hat, zeigt die vorliegende Entscheidung des 8. Senats des BGH. SACHVERHALT Der Kläger (K) ist seit dem Jahr 1986 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten (B) in einem 1971 errichteten Gebäude. Die Miete für die 73 qm große Wohnung beläuft sich monatlich auf 620,- €. K macht geltend, dass es in der Wohnung aufgrund von (Bau-) Mängeln zu einem erheblichen Schimmelpilzbefall gekommen sei und fordert B erfolglos zur Beseitigung dieses Mangels auf. Anschließend verlangt er von B wegen des genannten Schimmelpilzbefalls und wegen einer „Schimmelpilzgefahr“ aufgrund von Wärmebrücken in den Außenwänden einen Kostenvorschuss i.H.v. 12.000 € für die Mängelbeseitigung durch Anbringung einer Innendämmung. B weist darauf hin, dass das Gebäude und die in der Wohnung des K vorhandenen Wärmebrücken im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Normen und nach den damaligen Regeln der Baukunst errichtet wurden. Im Jahr 1971 bestand noch keine Verpflichtung, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Das Vorhandensein geometrischer Wärmebrücken war daher allgemein üblicher Bauzustand. K hingegen ist der Auffassung, dass B die Schimmelfreiheit der Wohnung auch unter der Voraussetzung zu gewährleisten habe, dass der Mieter das Schlafzimmer nur auf 16 Grad Celsius, die übrigen Zimmer auf nicht mehr als 20 Grad beheize, kalte Außenwände beliebig möbliere und die Wohnung nicht mehr als zwei Mal pro Tag für fünf bis zehn Minuten stoßlüfte. Der Sachverständige (S) kommt bei einer Belegung der Wohnung des K mit zwei Personen, die (u.a.) jeweils 20 Minuten pro Tag duschen, zu dem Ergebnis, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften mit einer Dauer von jeweils 13 bis 17 Minuten, ein dreimaliges Stoßlüften von jeweils zehn Minuten oder ein dreimaliges Querlüften von jeweils drei Minuten ausreichen, um eine Schimmelpilzbildung im Bereich der Wandmitte und der Raumecken der Außenwände zu vermeiden. Zu Recht? Jura Intensiv LEITSATZ 1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht. 2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstraktgenerell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

58 Zivilrecht RA 02/2019 PRÜFUNGSSCHEMA A. K gegen B gem. § 536a II Nr. 1 BGB I. Vorliegen eines Mietverhältnisses II. Sachmangel i.S.d. § 536 I BGB B. Ergebnis LÖSUNG Ist der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, kann aus §§ 536a II Nr. 1 BGB eine Vorschusspflicht zur Beseitigung des Mangels durch den Mieter folgen. Mietverhältnis seit 1986 Vorrang der Parteivereinbarungen Die Formulierung „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ enthält einen wertausfüllungsbedürftigen Rechtsbegriff. Der Mieter darf den allgemeinen Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen erwarten. Abzustellen ist auf den Baustandard, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt. A. K gegen B gem. § 536a II Nr. 1 BGB K könnte gegen B einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses i.H.v. 12.000 € zur Mängelbeseitigung gem. § 536a II Nr. 1 BGB haben. Ist der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, kann der Mieter zur Ersatzvornahme greifen und die Kosten verlangen. Nach allgemeiner Auffassung muss er nicht vorleisten, sondern kann vorab einen Vorschuss zur Beseitigung der Mängel verlangen. I. Vorliegen eines Mietverhältnisses K schloss im Jahr 1986 mit B einen Mietvertrag über eine Dreizimmerwohnung zu einem monatlichen Mietzins von 620,- €. Ein Mietverhältnis i.S.d. § 535 BGB liegt zwischen den Parteien vor. II. Sachmangel i.S.d. § 536 I BGB Weiterhin müssten die in der Wohnung des K vorhandenen Wärmebrücken und eine dadurch verursachte „Gefahr von Schimmelpilzbildung“ einen Sachmangel i.S.d. § 536 I BGB darstellen. „[21] Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert und deshalb dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 I BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 I 2 BGB) sowie unter Umständen ein Zurückbehaltungsrecht gewährt, ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. [22] Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der in § 535 I 2 BGB gesetzlich vorgesehene „zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand" durch den vereinbarten Nutzungszweck, hier die Nutzung als Wohnung, bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. [23] Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grds. der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Da sich somit der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch, soweit die Mietsache selbst betroffen ist, bereits im Wege der Gesetzesauslegung des § 535 I 2 BGB ergibt, bedarf es nicht des Rückgriffs auf eine ergänzende Vertragsauslegung des Mietvertrags. Jura Intensiv © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG