RA Digital - 02/2022

62 Zivilrecht

62 Zivilrecht RA 02/2022 bis zum „12.06.2019“. Die K zahlten am 31.08.2018 den Rechnungsbetrag, wobei sie unter dem Verwendungszweck den Hinweis „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht” angaben. Von der Verkäuferin erhielt B keine Zahlung. Die K fordern von B die Rückzahlung der gezahlten 11.602,50 €. Zu Recht? LÖSUNG Im Falle einer Bargeldzahlung erlangt der Gläubiger der Geldschuld gem. § 929 BGB Eigentum und Besitz an den Geldscheinen und Geldmünzen. Im Falle einer Überweisung erlangt der Zahlungsempfänger zunächst gem. § 675t einen Anspruch gegen seine Bank auf Gutschrift und nach der erfolgten Gutschrift gegen diese gem. § 675t BGB einen Anspruch aus der Gutschrift. Wichtig: Für Maklerverträge, die den Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zum Ziel haben, gelten ab dem 22.12.2020 die Regelungen der §§ 656a ff. BGB. Rechtsgeschäfte, die wie hier, vor dieser Zeit vorgenommen werden, sind nicht erfasst. Deshalb kommt es auch nicht auf die § 656c I 2 und 656d I 2 BGB an. A. Anspruch der K gegen B auf Rückzahlung von 11.602,50 € aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB Die K könnten gegen B einen Anspruch auf Zahlung von 11.602,50 € aus § 812 I 1 Alt. 1 BGB haben. I. Etwas erlangt B hat durch die Zahlung der K eine Gutschrift auf ihrem Konto erlangt, mithin einen Anspruch aus dieser Gutschrift gem. § 675t BGB gegen ihre Bank. II. Durch Leistung der K Die K haben die Zahlung in Erfüllung einer vermeintlichen Verbindlichkeit geleistet. III. Ohne rechtlichen Grund Fraglich ist, ob die Zahlung ohne rechtlichen Grund erfolgt ist. Als rechtlicher Grund kommt jeder materiell-rechtlicher Grund zum Behaltendürfen in Betracht. Hier wäre ein solcher allein in einem Anspruch aus einer Maklerprovision gem. § 652 BGB zu sehen. 1. Abschluss eines Maklervertrages Indem die K Unterlagen zum Objekt anforderten, diese inklusive der Courtageklausel erhielten und anschließend die Maklerleistung inklusive Besichtigung in Anspruch nahmen, erfolgte der Abschluss des Maklervertrages konkludent im Juni 2018. Auf die Einhaltung der Formvorschrift des § 656a BGB käme es gem. Art. 229, § 53 EGBGB nur an, wenn der Vertrag nach dem 22.12.2020 geschlossen worden wäre, was hier nicht der Fall ist. Jura Intensiv 2. Maklerleistung Als Maklerleistung wurde mit der Übersendung des Exposés, der Unterlagen zum Objekt und durch den Besichtigungstermin der Nachweis zum Abschluss eines Vertrages erbracht. 3. Erfolg Die K schlossen mit B einen wirksamen Kaufvertrag über die Wohnung. 4. Kausalität Fraglich ist wegen des Einwands der Vorkenntnis die Kausalität zwischen Maklerleistung und Erfolg. Der erfolgreich erhobene Einwand der Vorkenntnis zerstört den Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Maklererfolg. Hier konnten die K diese Vorkenntnis erfolgreich nachweisen. [31] Der Kaufvertrag ist nicht infolge einer der Beklagten zurechenbaren Nachweistätigkeit zustande gekommen. [32] Insbesondere in der Übersendung des Exposés am 15.06.2018 ist keine die Provision auslösende Nachweistätigkeit der Beklagten zu sehen. [33] Zwar hat der Zeuge A - was zwischen den Parteien unstreitig ist - die Wohnung den Kläger nachgewiesen, doch mangelt es an der für eine Provision erforderlichen Kausalität zwischen der Nachweisleistung und dem geschlossenen Kaufvertrag. Denn hat der Maklerkunde bereits Vorkenntnis Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 02/2022 Zivilrecht 63 von dem Objekt, so hindert dies den Provisionsanspruch, da der Kaufvertrag in diesem Fall nicht „infolge“ der Nachweistätigkeit des Maklers zustande gekommen ist (…) Hier hatten die Kläger bereits vor der Übersendung des Exposés Kenntnis hinsichtlich des Objekts, der Erwerbsmöglichkeit und der Person der potentiellen Vertragspartnerin. [38] Auch dürfen die Kläger sich hier auf ihre Vorkenntnis berufen. Zwar wird nach einigen obergerichtlichen Entscheidungen einem Maklerkunden das Berufen auf die Vorkenntnis versagt, wenn er diese verschweigt und weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt (…), doch haben die Kläger hier ihre Vorkenntnis gegenüber der Beklagten nicht verschwiegen. Bereits in der ersten E-Mail vom 11.06.2021 - also vor Abschluss des Maklervertrages - haben die Kläger ihre Kenntnis von dem Objekt und der veräußernden Person offengelegt. [39] Darüber hinaus begründet die Übersendung des Exposés am 15.06.2018 auch deswegen keinen Provisionsanspruch, da zu diesem Zeitpunkt noch kein Maklervertrag zwischen den Parteien bestanden hat. Dieser ist erst später zustande gekommen. Denn erst mit der Übersendung des Exposés mit dem darin enthaltenen Provisionsverlangen hat die Beklagte ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages abgegeben. Dieses ist dann erst später durch die Inanspruchnahme weiterer Maklerdienste durch die Kläger angenommen worden. [40] Auch liegt kein nachträgliches Provisionsversprechen, eine sog. Nachweisbestätigung, vor. Denn an ein solches sind strenge Anforderungen zu stellen, da sich der Maklerkunde damit trotz bereits erbrachter Maklerleistung zur Provisionszahlung verpflichtet (…). Nötig wäre eine eindeutige Erklärung der K, auch für bereits erbrachte Maklerleistungen bezahlen zu wollen. Daran fehlt es. Folglich fehlt es aufgrund des erfolgreich erhobenen Einwandes der Vorkenntnis an der Kausalität zwischen Nachweisleistung durch den Makler und dem Kaufvertragsschluss. 5. Mitkausalität Jedoch kann trotz des Einwandes der Vorkenntnis ein Maklerprovisionsanspruch auch dadurch begründet werden, dass der Makler eine weitere Leistung erbracht hat, wenn er durch die Lieferung weiterer Informationen einen Anstoß geleistet hat, der schließlich zum Vertragsschluss geführt hat. Fraglich ist, ob eine solche Leistung, die eine so genannte Mitkausalität begründen würde, hier ersichtlich ist. Jura Intensiv [42] Eine weitere wesentliche Nachweistätigkeit ist hier nicht in der Übersendung der Unterlagen am 27.06.2018 zu sehen, die der Kläger zu 2) mit E-Mail vom 24.06.2018 angefordert hatte. Denn darin wäre möglicherweise eine den konkreten Anstoß gebende Maklerleistung zu sehen, wenn diese Unterlagen von den Klägern benötigt worden wären, um eine Finanzierung zu erhalten. Hier steht jedoch fest, dass die K bereits vorher eine Finanzierungszusage ihrer Bank erhalten hatten, weshalb das Übersenden der Unterlagen keine Mitkausalität begründet. [45] Eine weitere wesentliche Nachweistätigkeit liegt auch nicht in der durchgeführten Besichtigung am 03.07.2018. Zwar wird in Rechtsprechung und Literatur teilweise vertreten, dass auch die Durchführung eines Besichtigungstermins noch eine weitere, wesentliche Maklerleistung darstellen kann (…), doch wäre darin allenfalls dann eine die Provision auslösende Das Gericht zitiert die den Einwand der Vorkenntnis einschränkenden, inhaltlich in der Praxis sehr umstrittenen Entscheidungen des OLG Koblenz, Urteil vom 18.07.1989, 3 U 157/88 und des OLG Schleswig, Beschluss vom 12.06.2014, Az. 16 U 134/13. Auf diese Einschränkungen kam es hier nicht an. Im Übrigen lassen sich die Einschränkungen, genauer die Pflicht zur Aufdeckung der Vorkenntnis, allenfalls mit aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gem. § 242 BGB abzuleitenden Pflichten begründen. Der BGH hat dieser Einschränkung deshalb stets mit dem Hinweis auf die den Makler ausreichend schützende Beweislast des Kunden beim Einwand der Vorkenntnis widersprochen, siehe u.a. BGH, Urteil vom 09.11.1983, IVa ZR 60/82. Der Einwand der Vorkenntnis gelingt Kunden in der Praxis häufig. Makler haben die Chance, sich die Provision dennoch zu verdienen, wenn sie weitere Informationen liefern, die anschließend den Anstoß zum Vertragsschluss geben. Dies ist hier aber nicht geschehen. Die K hatten bereits die Finanzierungszusage und benötigten die Unterlagen nicht. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis