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RA Digital - 02/2022

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58 Zivilrecht

58 Zivilrecht RA 02/2022 Rechtsgrund fehlen, wenn die Voraussetzungen einer Mietminderung gem. § 536 I BGB zur Zeit der Zahlung vorgelegen hätten. 1. Mietvertrag und Überlassung der Mietsache Der zur Minderung gem. § 536 BGB nötige Mietvertrag wurde zwischen den K und B geschlossen. B hatte den K die Mietsache auch überlassen. 2. Mietmangel Es müsste ein Mietmangel vorliegen. Ein solcher besteht gem. § 536 I BGB, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, welcher ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Es steht fest, dass in der Nachbarschaft des Objekts eine Baustelle für Lärm und Staub gesorgt hat. Das Ausmaß dieser Beeinträchtigungen hingegen steht nicht fest. Fraglich ist, ob dies einen Mietmangel darstellt, der zur Minderung berechtigt. Der Mangelbegriff des § 536 I BGB erfasst auch Einwirkungen auf das Mietobjekt, deren Quelle außerhalb des Objekts, jenseits des Einflussbereichs des Vermieters liegen kann. Der Vermieter schuldet gem. § 535 I 2 BGB sowohl die Überlassung als auch die Erhaltung des Objekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Deshalb nehmen die – auch konkludent getroffenen – Beschaffenheitsvereinbarungen der Parteien diesen hohen Rang ein. Diese können auch auf die Freiheit von Immissionen gerichtet sein. Hier fehlen ausdrückliche Vereinbarungen. Deshalb kommt es auf die Verkehrsanschauung an. Mit dieser Kernthese der Kläger sympathisierten die Instanzgerichte. Bereits im BGH vom 29.04.2020, VIII ZR 37/18 hatte der BGH anders entschieden. [18] Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (…). Jura Intensiv Fraglich ist, ob die K mit B bei Vertragsschluss konkludent eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, welche die Freiheit von Baulärm und dem aufgrund der Bauarbeiten erzeugtem Staub vorsieht. Hierfür könnte sprechen, dass die Baustelle zur Zeit des Vertragsschlusses noch nicht eröffnet war und dass zwar Baulärm in Großstädten nicht unüblich ist, die meisten Wohnraummieter jedoch davon nicht betroffen sind und deshalb im Zweifel von so einer Beschaffenheitsvereinbarung auszugehen ist. [20] Mit seinem - allerdings erst nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Urteil vom 29. April 2020 hat der Senat darauf hingewiesen, dass diese Sichtweise mit seiner ständigen Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine mietvertragliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht zu vereinbaren ist (...). Denn auch eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung setzt zwei übereinstimmende Willenserklärungen voraus. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich einer „Umweltbedingung“ reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache (nicht) einwirkenden Umstand - wie hier die Abwesenheit von Baulärm - in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt und er sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten. Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 02/2022 Zivilrecht 59 [21] Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt. Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (…). [22] Dabei ist, soweit es um Immissionen geht, die von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, im Übrigen der offensichtliche und beiden Parteien bekannte Umstand zu berücksichtigen, wonach der Vermieter regelmäßig keinen Einfluss darauf hat, dass die zu Mietbeginn bestehenden Verhältnisse während der gesamten Dauer des Mietvertrags unverändert fortbestehen. Der Mieter kann daher im Allgemeinen nicht erwarten, dass der Vermieter die vertragliche Haftung für den Fortbestand derartiger „Umweltbedingungen“ übernehmen will. Die Annahme einer dahingehenden konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung wird deshalb allenfalls in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommen und jedenfalls konkrete Anhaltspunkte für die Übernahme einer so weitgehenden und vom Vermieter nicht beherrschbaren Haftung voraussetzen (…). [23] Derartige Umstände sind vorliegend aber weder vom Berufungsgericht festgestellt noch sonst ersichtlich. Fraglich ist, nach welchen objektiven Maßstäben eine Beschaffenheitsvereinbarung im Hinblick auf Lärm- und Schmutzimmissionen vorzunehmen ist. [28] Dabei kann, wie der Senat für Lärmimmissionen, die von einem Nachbargrundstück auf die Mietsache einwirken, bereits entschieden (…) und zwischenzeitlich ausdrücklich für - wie hier - von einer benachbarten Baustelle herrührende Lärm- und Schmutzimmissionen bestätigt (…) hat, dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer geräusch- und schmutzintensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden. Es kommt vielmehr darauf an, welche Regelung die Mietvertragsparteien bei sachgerechter Abwägung der beiderseitigen Interessen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als redliche Vertragspartner getroffen hätten, wenn ihnen bei Vertragsschluss die von ihnen nicht bedachte Entwicklung in Gestalt der erhöhten Immissionsbelastung bewusst gewesen wäre. Hiernach begründen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen nachträglich erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel einer Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss (§ 906 BGB); insoweit nimmt der Wohnungsmieter an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks teil (…). [32] Dabei hat sich der Senat von der Erwägung leiten lassen, dass die in § 906 BGB angelegten Wertungen im Nachbarrecht eine Konkretisierung des allgemeinen Gebots von Treu und Glauben darstellen, mithilfe derer ein Jura Intensiv Anders ausgedrückt: Denkt der Mieter bei Vertragsschluss: „Wie schön! Kein Baulärm!“ und entscheidet er sich deshalb für den Abschluss des Mietvertrages, bedeutet das eben nicht, dass der Vermieter mit ihm die Beschaffenheitsvereinbarung trifft, dass dieser Umstand dauerhaft so bleibt. Eine Vereinbarung liegt nur vor, wenn beide Seiten zustimmen. Eine einseitig gebliebene Vorstellung einer Partei genügt hierfür nicht. Der Vermieter hat keinen Einfluss auf künftige Umstände, wenn sie außerhalb seines Einflussbereichs liegen. Warum sollte er also die Haftung für solche Umstände übernehmen wollen? Anhaltspunkte für einen Ausnahmefall sind nicht ersichtlich. Ergänzende Auslegung: Welche Abrede hätten die Parteien getroffen, wenn Ihnen die erhöhte Immissionsbelastung bewusst gewesen wäre? Der Maßstab des hypothetischen Parteiwillens richtet sich danach, ob der Vermieter eigene Entschädigungsansprüche nach § 906 II 2 BGB hätte oder ob er sie als ortsüblich hinnehmen muss. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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