RA Digital - 02/2024

60 Zivilrecht

60 Zivilrecht RA 02/2024 Übertragung der Grundsätze auf den Bauträgervertrag Die Pflicht des Bauträgers, gem. § 6500u I 3 BGB das Eigentum zu übertragen ist von wesentlicher Bedeutung für den Besteller. Nach den §§ 946, 94 BGB erstreckt sich das Eigentum am Grundstück auch auf das Eigentum am Gebäude. Mit dem Grundstückseigentum erwirbt der Besteller auch das Eigentum am Bauwerk. Beginn der zehnjährigen Verjährung gem. § 200 S.1 BGB Fälligkeitszeitpunkt [33] Gegen diese Beurteilung kann nicht eingewendet werden, dass es sich bei dem Vergütungsanspruch um einen Anspruch aus einem Mischvertrag handelt, bei dem die vom Bauträger geschuldete Übertragung des Eigentums an dem Grundstück gegenüber der Bauwerkserrichtung von derart untergeordneter Bedeutung für das Vertragsverhältnis ist, dass § 196 BGB auf den Vergütungsanspruch nicht angewendet werden könnte. Vielmehr ist die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bei einem Bauträgervertrag von wesentlichem Interesse für den Erwerber. Der Anspruch des Erwerbers ist auf Übertragung des Grundstücks mit dem zu errichtenden Bauwerk gerichtet (...). Das Bauwerk wird mit seiner Errichtung wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Eigentum an dem Grundstück erstreckt sich daher auch auf das Eigentum an dem Bauwerk (§ 946 BGB). Die mit der einheitlichen Vergütung abgegoltenen Leistungen - auch die Leistungen betreffend die Bauwerkserrichtung - haben danach für den Erwerber keinen nachhaltigen Wert, wenn er nicht Eigentümer des Grundstücks wird (...). Folglich findet die Vorschrift des § 196 BGB mit ihrer zehnjährigen Verjährungsfrist Anwendung. Zu prüfen bleibt, ob nach dieser Vorschrift der Anspruch verjährt wäre. Hierzu muss zunächst der Beginn des Laufs der Verjährungsfrist bestimmt werden. [36] Nach § 200 Satz 1 BGB beginnt die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB mit der Entstehung des Anspruchs. Hierunter ist der Zeitpunkt zu verstehen, in welchem der Anspruch erstmalig geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. In der Regel ist damit, sofern keine besonderen Absprachen getroffen sind, der Zeitpunkt der Fälligkeit (§ 271 BGB) maßgebend (...). Die Fälligkeit richtet sich gem. § 650g IV 1 BGB nach dem Zeitpunkt der Abnahme im Sinne des § 640 I BGB sowie nach dem Zeitpunkt der Erteilung der prüffähigen Schlussrechnung. [37] Danach ist die zehnjährige Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB im Streitfall nicht abgelaufen. Denn der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der letzten Rate ist jedenfalls nicht vor November 2014 fällig geworden. Jura Intensiv Folglich war zur Zeit der Klageerhebung die zehnjährige Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen. Also ist der Anspruch nicht verjährt. B. Ergebnis K kann von den B die Zahlung der 15.711,50 € verlangen. FAZIT Der Vergütungsanspruch des Bauträgers verjährt einheitlich nach Ablauf der Zehnjahresfrist. gem. § 196 BGB. Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 02/2024 Zivilrecht 61 ZIVILRECHT Problem: Abbruch von Vertragsverhandlungen Einordnung: Schuldrecht, Erbrecht OLG Hamm, Beschluss vom 29.11.2023 22 U 60/23 EINLEITUNG Solange aus den Vertragsverhandlungen noch kein Vertrag geworden ist, bestehe keine Bindungswirkung. Grundsätzlich kann jede Partei die Vertragsverhandlungen abbrechen, ohne Sanktionen zu befürchten. Weil gem. § 311 II Nr. 1 BGB aufgrund der Verhandlungen ein gesteigerter sozialer Kontakt besteht, der gem. § 241 II BGB beide Seiten zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen verpflichtet, sind Treuepflichten auch in dieser Konstellation denkbar. Die Rechtsprechung spricht Schadensersatz wegen Abbruch von Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund nur sehr selten zu. Dies gilt erst recht, wenn Erben die Verhandlungen abbrechen. SACHVERHALT Die K hatten vor dem Tod des Erblassers (E) mit diesem über den Verkauf eines ihm gehörenden Grundstücks verhandelt. Der Kaufpreis sollte 172.000 € betragen. Entsprechende Entwürfe eines notariellen Kaufvertrages wurden an E und die K übersendet. Bevor es zum Vertragsschluss kam, wurde E aufgrund eines Verkehrsunfalls mit Beschluss des Amtsgerichts vom 16.04.2020 unter rechtliche Betreuung gestellt, wobei seine Ehefrau, die B1, zur Betreuerin bestellt wurde. Am 28.04.2020 wurde ein Kaufvertrag entsprechend den vorgenannten Bedingungen notariell beurkundet, wobei für beide Seiten aufgrund der Corona-Pandemie eine vollmachtlose Vertreterin auftrat. Die K und B1 genehmigten das Handeln der vollmachtlosen Vertreterin jeweils. Kurz darauf verstarb E, ohne dass eine Genehmigung des Betreuungsgerichts zuvor erfolgt war. Er wurde von B1 zu 1/2 und den B2 und B3 zu jeweils 1/4 beerbt. B2 und B3, die an den Verhandlungen zuvor nicht beteiligt waren, erteilten keine Genehmigung. B3 gab als Grund an, das Grundstück für eigene Zwecke nutzen zu wollen. Gemeinsam mit B2 äußerte er, der Kaufpreis sei zu niedrig. Bezüglich des Vermögens des Erblassers wurde am 04.11.2021 das Nachlassinsolvenzverfahren durch das Amtsgericht eröffnet. Die K gehen ausdrücklich nicht gegen den Nachlassverwalter vor. Vielmehr verlangen sie von B1, B2 und B3 wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund den Ersatz von Aufwendungen in Form von Miet-, Notar- und Finanzierungskosten in Höhe von 5.551,37 €. Zu Recht? LÖSUNG Jura Intensiv LEITSATZ 1. Wenn ein Verkäufer eines Hausgrundstücks die Genehmigung der durch einen vollmachtlosen Vertreter für ihn abgegebenen Willensklärung verweigert, besteht ein auf Ersatz des Vertrauensschadens gerichteter Schadenersatzanspruch des Käufers wegen des grundlosen Abbruchs von Vertragsverhandlungen (§§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II BGB) nur, wenn die Verweigerung der Genehmigung auf einer besonders schwerwiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzung beruht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 09.11.2012, V ZR 182/11). 2. Verstirbt der Verkäufer, bevor er die Genehmigung nach § 177 I BGB erklärt hat und verweigern die Erben des Verkäufers die Genehmigung, gilt Folgendes: Soweit es um Eigenschulden der Erben im Zusammenhang mit der Nachlassverwaltung geht, ist für die Frage, ob die verweigerte Genehmigung eine schuldhafte vorvertragliche Pflichtverletzung darstellt, allein auf das Verhalten der Erben und die diesem zugrundeliegenden Umstände abzustellen. 3. Es stellt keine besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung dar, wenn die Erben des Verkäufers die Genehmigung verweigern, weil ein Erbe das Grundstück für eigene Zwecke nutzen möchte. Gleiches gilt, wenn die Genehmigung deshalb nicht erteilt wird, weil der Kaufpreis als unangemessen zu niedrig angesehen wird. A. Zahlungsanspruch der K gegen die B auf Zahlung von 5.551,37 € aus §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II BGB Die K könnten gegen die B einen Anspruch auf Zahlung von 5.551,37 € aus §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II BGB wegen des Abbruchs der Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund haben. I. Schuldverhältnis gem. § 311 II Nr. 1 BGB Ein solcher Anspruch setzt ein Schuldverhältnis gem. § 311 II Nr. 1 BGB voraus. Dies erfordert Vertragsverhandlungen. Solche wurden hier zunächst zwischen dem Erblasser und den K geführt, mündeten zu Lebzeiten des Erblassers nicht © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis