RA Digital - 03/2017

116 Zivilrecht

116 Zivilrecht RA 03/2017 Es entsprach daher nicht dem Regelungsplan des Gesetzgebers des Mietrechtsreformgesetzes, den Eigenbedarf eines Gesellschafters einer (Außen-) GbR nicht mehr als typisierten Kündigungsgrund (§ 573 II Nr. 2 BGB) zuzulassen.“ Mithin kann sich die K-GbR analog § 573 II Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf der Tochter eines ihrer vier Gesellschafter berufen. III. Verletzung der Anbietpflicht Zu prüfen bleibt damit, welche Auswirkungen es hat, dass die K-GbR dem B die Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss des Anwesens nicht zur Anmietung angeboten hat. In Betracht kommt insoweit eine Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB). Anbietpflicht einer anderen freistehenden Wohnung im selben Gebäudekomplex folgt aus Art. 14 I 1 GG wegen des eigentumsgleichen berechtigten Besitzrechts des Mieters. BGH hält nicht mehr an der Auffassung fest, die Verletzung der Anbietpflicht führe zur Rechtsmissbräuchlichkeit (§ 242 BGB) der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung. Entscheidend: Der Vermieter verstößt nicht zur Zeit des Ausspruchs der Kündigung gegen die Anbietpflicht. Deshalb kann die Kündigungserklärung nicht von der Pflichtverletzung erfasst sein. „II.3.a) Nach der gefestigten Rspr. hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will. Diese - auch weiterhin zu bejahende - Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Zwar wird der Vermieter durch Art. 14 I 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entsprechende Entscheidung des Vermieters grds. zu respektieren ist. Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang i.S.d. Art. 14 I 1 GG verleiht, eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter.“ „II. 3.b) Der Senat hat bei einer Verletzung der beschriebenen Anbietpflicht in der Vergangenheit mehrfach eine ausgesprochene Eigenbedarfskündigung als rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) und damit als unwirksam bewertet. An dieser Beurteilung hält er allerdings nicht mehr fest.“ II. 3.b) aa) Das Entstehen der Anbietpflicht in der Ausprägung, welche sie in der Senatsrechtsprechung gefunden hat, ist stets vom Ausspruch einer an sich berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs abhängig. Denn nur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löst die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten. In Anbetracht dessen ist es bei zutreffender Betrachtung aber ausgeschlossen, eine rechtmäßig ausgesprochene Eigenbedarfskündigung deswegen (rückwirkend) als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) zu bewerten, weil der Vermieter seine Anbietpflicht bezüglich einer anderen Wohnung verletzt hat. Denn der Vermieter verstößt nicht durch den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung gegen die Rechtsordnung, sondern erst dadurch, dass er eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht dem Mieter anbietet. Folglich haben auch die sich hieraus abzuleitenden Rechtsfolgen nicht an der - insoweit nicht zu beanstandenden - Kündigung, sondern an der pflichtwidrig unterlassenen Zurverfügungstellung einer Alternativwohnung anzusetzen.“ Jura Intensiv Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 03/2017 Zivilrecht 117 II.3.c) Die Verletzung der Anbietpflicht als vertragliche Rücksichtnahmepflicht i.S.d. § 241 II BGB kann daher - wie auch ein Verstoß gegen sonstige Nebenpflichten - nur auf Geldersatz gerichtete Schadensersatzansprüche des Mieters nach § 280 I BGB begründen.“ Möglich sind nur auf Geld gerichtete Schadensersatzsprüche wegen der Verletzung vertraglicher Rücksichtnahmepflichten gem. §§ 280 I, 241 II BGB Die Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung bleibt hingegen unberührt. IV. Widerspruch des B gem. § 574 BGB B kann keine Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 574a BGB verlangen. Er hat der Kündigung zwar gem. § 574 BGB widersprochen, doch stellt die Beendigung des Mietverhältnisses nach Abwägung der Interessen des B mit den Interessen der K-GbR keine unzumutbare Härte für B dar. Der Widerspruch ist damit nicht begründet. V. Ergebnis Die K-GbR hat gegen B einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gem. § 546 I BGB. B. Anspruch K gegen B aus § 985 BGB Die K-GbR könnte als Eigentümerin der Wohnung auch einen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB gegen B haben. Die K-GbR ist Eigentümerin der Wohnung, die B noch als unmittelbarer Besitzer bewohnt. Da das Mietverhältnis, wie unter A. bereits ausgeführt, zum 01.07.2014 wirksam gekündigt wurde, kann sich B gegenüber der K-GbR nicht mehr auf ein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB aus dem Mietvertrag berufen. Der Herausgabeanspruch der K-GbR ist folglich auch aus § 985 BGB begründet. FAZIT Der seinem Wortlaut nach nur auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand gem. § 573 II Nr. 2 BGB ist entsprechend anzuwenden, wenn als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-) GbR auftritt. Eine Verletzung einer Anbietpflicht seitens des Vermieters führt nicht zur nachträglichen Unwirksamkeit einer rechtswirksam ausgesprochenen Kündigung. Die Anbietpflicht ist eine vertragliche Nebenpflicht, deren Verletzung Schadensersatzansprüche gem. §§ 280 I, 241 II BGB begründen kann. Jura Intensiv © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis