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RA Digital - 04/2017

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190 Referendarteil:

190 Referendarteil: Zivilrecht RA 04/2017 Prozessgeschichte im Indikativ Perfekt In Berlin heißt das Oberlandesgericht „Kammergericht“, abgekürzt KG. Besonderheit dieser Entscheidung: Es handelt es sich tatsächlich um eine Entscheidung des BGH nach § 91a im Revisionsverfahren! Erledigungserklärungen der Parteien ebenfalls im Indikativ Perfekt BGH, Urteil vom 24.10.2011, IX ZR 244/09: § 91a-Entscheidung in der Revisionsinstanz Weil bei § 91a ZPO die Rechtshängigkeit ex tunc entfällt, muss unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nur noch über die Kosten entschieden werden. Die Kostenentscheidung erging nach billigem Ermessen hier gegen den Beklagten. Lesen Sie zunächst § 550 BGB! Kernpunkt der Entscheidung ist an dieser Stelle noch nicht das doppelte Schriftformerfordernis aus dem Vertrag, sondern das von § 550 BGB ausgelöste Schriftformerfordernis wegen der Befristung nach § 550 BGB. Die Änderung des Nutzungszwecks missachtete das vertragliche Schriftformerfordernis. Als die Parteien im Jahr 2014 dann die Laufzeitänderung vereinbarten, hätten sie die Änderung des Nutzungszwecks schriftlich dokumentieren müssen, um die Rechtsfolge der §§ 578 I, 550 BGB zu vermeiden. Weil sie dies unterließen, bestand gem. § 550 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und dies auf die in der Klageschrift erklärte außerordentliche Kündigung gestützt. Aufgrunddessen hat der Beklagte die Räume am 13.01.2016 geräumt herausgegeben. Die Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben, wobei das Oberlandesgericht nicht die außerordentliche, sondern die erste ordentliche Kündigung für durchgreifend erachtet hat. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision hat der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter verfolgt. Eine Anzeige, dass das Mietverhältnis über den 31.12.2016 hinaus fortgesetzt werden soll, hat er nicht abgegeben. Nachdem er mitgeteilt hat, dass aus seiner Sicht wegen des Ablaufs der Vertragslaufzeit Erledigung eingetreten sei, hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen. II. Aufgrund der auch im Revisionsrechtszug möglichen, bei der hier zulässigen Revision wirksamen übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien hat der Senat gemäß § 91 a I 1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Die Kosten sind danach dem Beklagten aufzuerlegen. Denn das Berufungsurteil erweist sich als im Ergebnis und in der Begründung zutreffend. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung damit begründet, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 09.02.2015 beendet worden sei. Wegen der in dem Nachtrag vorgenommenen Befristung habe sich das Beurkundungserfordernis des § 550 BGB auf den gesamten Vertragsinhalt bezogen. Die ursprünglichen Vertragsparteien hätten die Mietverträge jedoch im Juli 2006 in Bezug auf den Vertragszweck geändert, ohne dabei die Form des § 550 BGB einzuhalten, so dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte. Der Wirksamkeit dieser Vertragsänderung stehe die doppelte Schriftformklausel nicht entgegen. Denn diese sei wegen Verstoßes gegen § 305b BGB wirkungslos. Die Klägerin sei auch durch die Schriftformheilungsklausel nicht gehindert, sich für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags auf die Nichteinhaltung der Schriftform zu berufen. Denn eine solche Klausel binde jedenfalls nicht den Erwerber. Jura Intensiv Dabei haben die ursprünglichen Vertragsparteien den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck geändert und dabei weder der vertraglichen noch der gesetzlichen Schriftform der §§ 126, 127 BGB genügt. Die Vereinbarung der festen Laufzeit in dem Nachtrag vom 04.11.2014 hat nach § 578 I, II 550 BGB das Schriftformerfordernis ausgelöst, wobei die zuvor erfolgte Erweiterung des Nutzungszwecks vertragswesentlich und daher auch im Rahmen dieses Vertrages beurkundungsbedürftig im Sinne des § 550 BGB war, so dass wegen des Schriftformverstoßes daher ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit bestand, das ordentlich kündbar war. Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 04/2017 Referendarteil: Zivilrecht 191 „II.3. Ohne Erfolgsaussicht war die Revisionsrüge, die Klägerin sei mit Blick auf die Schriftformheilungsklausel nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB an der Berufung auf den Schriftformverstoß gehindert gewesen. Mit dem von § 550 BGB angestrebten Erwerberschutz ist es nicht vereinbar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen. II.3. Etwas anderes ergibt sich hier nicht daraus, dass die Klägerin als Erwerberin nicht in die langfristige und das Schriftformerfordernis des § 550 BGB begründende Bindung eingetreten, sondern diese selbst erst eingegangen ist. Denn wenn man in einem solchen Fall die Pflicht zur Nachbeurkundung für eine vor dem Erwerb erfolgte schriftformwidrige Vereinbarung forderte, würde dies den sich langfristig bindenden Erwerber unabhängig davon, ob er selbst Kenntnis hatte, im Ergebnis dauerhaft an den Abreden der früheren Vertragsparteien festhalten. Dies will § 550 BGB jedoch gerade verhindern.“ Man kann auch nicht annehmen, die den Nutzungszweck erweiternde, aber nicht in schriftlicher Form erfolgte Vertragsänderung sei wegen der sog. doppelten Schriftformklausel unwirksam, so dass es am Schriftformverstoß im Sinne des § 550 BGB fehle. „II.4.a) Freilich wird die - das Oberlandesgericht zur Revisionszulassung veranlassende - Rechtsfrage unterschiedlich beantwortet, ob eine doppelte Schriftformklausel im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden ausschließen kann. Eine Auffassung bejaht dies unter Hinweis auf die Interessenlagen von Vertragsparteien in der Gewerberaummiete und darauf, dass sonst die Vereinbarung einer Einhaltung der Schriftform für Vertragsänderungen ihren Sinn verlöre. Jura Intensiv [15] Demgegenüber wird überwiegend die Meinung vertreten, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte doppelte Schriftformklausel wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam sei, weil sie den wegen § 305b BGB unzutreffenden Eindruck erwecke, eine Änderungsvereinbarung sei nur schriftlich möglich. II.4. b) Die Frage der Wirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann hier jedoch dahinstehen. Denn die Klausel bleibt jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB wirkungslos. II.4.b) aa) Für eine in einem Formularvertrag enthaltene einfache Schriftformklausel hat der Senat dies bereits entschieden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Parteien eine Änderung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen beabsichtigt haben oder sich der Kollision mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch nur bewusst geworden sind. Unerheblich ist auch, ob die Individualvereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend getroffen worden ist. Den Vorrang gegenüber Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben individuelle Vertragsabreden ohne Rücksicht auf die Form, in der sie getroffen Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB dient vor allem dem Schutz des Erwerbers, der nach §§ 578, 566 BGB an den Mietvertrag gebunden ist, BGH, Urteil vom 30.4.2014, XII ZR 146/12. Keine dauerhafte Bindung auch im Hinblick auf schriftformwidrige Abreden Der Schriftformverstoß läge dann nicht vor, wenn alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags schriftlich niedergelegt worden wären. Hierauf käme es aber auch nicht an, wenn die Vertragsänderung gegen die doppelte Schriftformklausel verstoßen hätte und damit unwirksam wäre. KG, Grundeigentum 2014, 799, 800; OLG Frankfurt ZfIR 2013, 584, 585; Bieber jurisPR-MietR 2/2013 Anm. 5; wohl auch OLG Naumburg NZM 2012, 808, 809 OLG München, Urteil vom 07.04.2016, 23 U 3162/15; OLG Brandenburg Grundeigentum 2012, 1375, 1376; OLG Rostock, NZM 2009, 705; Palandt-Grüneberg, BGB, § 305b Rn 5 So auch OLG Hamm, Urteil vom 21.04.2016, 18 U 17/14 Individuelle Abreden sind wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung gem. § 305b BGB gegenüber AGB auch dann wirksam, wenn sie gegen eine in AGB vereinbarte Schriftform verstoßen haben. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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