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RA Digital - 05/2019

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238 Zivilrecht

238 Zivilrecht RA 05/2019 Problem: Arglist bei fehlerhaften Angaben zum Alter einer mangelhaften Dachisolierung Einordnung: Schuldrecht OLG Brandenburg, Urteil vom 21.03.2019 5 U 50/18 LEITSATZ DER REDAKTION 1. Kenntnis von einem Mangel bedeutet, dass der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kennt, und nicht, dass er sie auch zutreffend als Fehler im Rechtssinn bewertet. 2. Ein Verkäufer handelt nicht arglistig in Bezug auf einen Mangel einer Dachisolierung, wenn er erklärt, das Dach sei zu einem bestimmten Zeitpunkt isoliert worden, die Isolierung tatsächlich aber älter als angegeben ist. EINLEITUNG Auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer gem. § 444 Alt. 1 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist erfordert mindestens bedingten Vorsatz. Nach herrschender Meinung liegt sie auch dann vor, wenn der Verkäufer zwar das Vorhandensein des Mangels nicht kennt, aber Angaben über das Fehlen von Mängeln „ins Blaue hinein“ macht, obwohl er weiß, dass er insofern nicht über die notwendigen Informationen verfügt. Um die Arglist nicht in den Bereich der bewussten Fahrlässigkeit auszudehnen, ist allerdings erforderlich, dass der Verkäufer mit dem Vorhandensein eines Mangels oder der Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet, wie die Entscheidung des OLG Brandenburg anschaulich zeigt. SACHVERHALT Die Beklagte (B) erwarb die 1995/1996 gebaute Doppelhaushälfte im Jahr 2011. Durch notariellen Vertrag vom 10.10.2015 veräußert sie diese an die Klägerin (K) zum Preis von 265.000 €. Die Parteien vereinbaren in § 6 des Vertrages einen umfassenden Gewährleistungsausschluss. Weil sich die Räume des Obergeschosses nach der Wahrnehmung der K nicht ausreichend beheizen lassen, beantragt sie die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens. Der dort beauftragte Sachverständige (S) stellt fest, dass die Dampfbremse an den Übergängen und an vielen anderen Stellen im Obergeschoss sowie im Bereich des Spitzbodens fehlt. Dies führt zu einer Verschlechterung der Isolierungswirkung. Die Mangelbeseitigungskosten bemisst S mit 26.685 €. K führt an, dass B anlässlich der Vorverhandlungen behauptet habe, ihr Ehemann A, von Beruf Bauingenieur, habe den Spitzboden sowie das Erdgeschoss selbst ausgebaut. Diesen Umstand habe B als Grund für die Kaufpreisbemessung herangezogen. Diesbezügliche Ausbauunterlagen sind allerdings nicht vorhanden. Vielmehr wurden die Dachausbauarbeiten bereits vom Voreigentümer durchgeführt. K ist daher der Ansicht, B hätte sie dahingehend getäuscht und verlangt von ihr Zahlung der Mangelbeseitigungskosten. Zu Recht? Jura Intensiv PRÜFUNGSSCHEMA A. K gegen B gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I BGB I. Wirksamer Kaufvertrag II. Mangel bei Gefahrübergang III. Kein Ausschluss B. Ergebnis Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 05/2019 Zivilrecht 239 LÖSUNG A. K gegen B gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I BGB K könnte gegen B einen Anspruch auf Zahlung der Mangelbeseitigungskosten i.H.v. 26.685 € gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I BGB haben. I. Wirksamer Kaufvertrag K und B schlossen am 10.10.2015 einen wirksamen notariellen Kaufvertrag i.S.d. §§ 433, 311b I BGB über eine Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1995/1996. II. Mangel bei Gefahrübergang Das Haus müsste bei Gefahrübergang einen Sachmangel i.S.d. § 434 BGB aufgewiesen haben. „[25] Die Dachdämmung im Obergeschoss der verkauften Doppelhaushälfte ist nach den Feststellungen des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren, die sich K zu eigen gemacht hat, insoweit mangelbehaftet, als die erforderliche Dampfsperre Fehlstellen aufweist.“ Dieser Mangel lag auch bereits bei Gefahrübergang, d.h. gem. § 446 S. 1 BGB bei der Übergabe der Sache vor. III. Kein Ausschluss Die Gewährleistungsrechte dürften zudem nicht wirksam ausgeschlossen worden sein. Die Parteien haben in § 6 des Kaufvertrages einen umfassenden Gewährleistungsausschluss vereinbart. Gem. § 444 Alt. 1 BGB kann sich der Verkäufer darauf jedoch nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. „[27] Arglist setzt Vorsatz voraus, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Grds. handelt der Verkäufer bedingt vorsätzlich, wenn er „einen Fehler mindestens für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte“. Arglistig handelt danach grds. nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen. Ein bewusstes Sichverschließen wird der Kenntnis nur dann gleichgestellt, wenn es um rechtliche Bewertungen von Tatsachen geht. Um eine solche rechtliche Bewertung, um einen Schluss von bekannten Tatsachen auf eine bestimmte rechtliche Einordnung, geht es bei der Frage des arglistigen Verschweigens eines Mangels aber nicht. Entscheidend ist nur, ob der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kannte, nicht, ob er sie auch zutreffend als Fehler im Rechtssinn bewertete. Diese Kenntnis muss festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. [28] Zur Arglist ist nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat. Bei einer „ins Blaue hinein“ abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung schließt guter Glaube die Arglist nicht aus, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Jura Intensiv Aus Platzgründen konnte hier keine umfassende Argumentation zu den einzelnen Möglichkeiten eines Mangels i.S.d. § 434 BGB vorgenommen werden. Der Schwerpunkt des Falles liegt aber ohnehin beim rechtsgeschäftlichen Ausschluss der Haftung und der Frage, ob ein solcher hier gem. § 444 BGB unwirksam ist. Arglist Der Senat stellt ausführlich die an eine Arglist und „Aussagen ins Blaue“ zu stellenden Anforderungen dar. Auf die Kenntnis der Umstände kommt es an. Angaben „ins Blaue hinein“ © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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