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RA Digital - 10/2016

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518 Zivilrecht

518 Zivilrecht RA 10/2016 LÖSUNG A. Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision gem. §§ 652, 464 II, 2034, 2035 I 1 BGB K könnte gegen B einen Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision i.H.v. 29.750 € gem. §§ 652, 464 II, 2034, 2035 I 1 BGB haben. I. Ausübung des Vorkaufsrechts gem. §§ 2034, 2035 I 1 BGB Dazu müsste B ein ihm zustehendes Vorkaufsrecht ausgeübt haben. Verkauft ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten, so sind gem. § 2034 BGB die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt. Allerdings haben T und S in § 7 des Erbteilkaufvertrags vom 03.05.2015 vereinbart, dass der verkaufte Erbanteil mit sofortiger dinglicher Wirkung an S übertragen wird. Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gem. §§ 2034, 2035 I BGB durch B Rechtsfolge gem. § 464 II BGB Provisionszahlungspflicht muss bereits Bestandteil des Hauptvertrags zwischen T und S gewesen sein „[B hatte daher] sein Vorkaufsrecht als Miterbe nach § 2035 I 1 BGB gegenüber dem Käufer [S] auszuüben. Für die Ausübung dieses Vorkaufsrechts galt dasselbe wie für die Ausübung des Vorkaufsrechts gegenüber dem Verkäufer gemäß § 2034 BGB. Nach § 2036 S. 1 BGB wird der Käufer von der Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten mit der Übertragung des Anteils auf den Miterben frei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts des Miterben wirkt nur obligatorisch. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts entstand zwischen dem Beklagten und dem Käufer ein gesetzliches Schuldverhältnis. Auf dieses sind grundsätzlich die §§ 463 bis 473 BGB anzuwenden, weil die §§ 2032 ff. BGB insoweit keine weitergehenden Regelungen enthalten.“ Gem. § 464 II BGB kommt folglich mit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. „Danach war der Käufer verpflichtet, den vom Bruder des Beklagten erhaltenen Erbanteil auf den Beklagten zu übertragen. Im Gegenzug hatte der Beklagte dem Käufer den für den Erbanteil bezahlten Kaufpreis und die durch den Kaufvertrag entstandenen Kosten sowie etwa durch die Ausübung des Vorkaufsrechts entstandene Kosten einschließlich der Kosten einer Rückübertragung zu erstatten.“ Jura Intensiv II. Provisionszahlungspflicht gem. § 464 II BGB B hat daher gem. § 464 II BGB die Provision der K zu zahlen, wenn dies auch Bestandteil des Hauptvertrags zwischen Verkäufer und Erstkäufer war. Der bloße Maklervertrag des Verkäufers oder des Erstkäufers mit dem Makler reicht insoweit nicht aus. „Diesem Erfordernis entspricht [grds.] die in § 16 des Kaufvertrags vom 03.05.2012 getroffene Regelung.“ 1. Voraussetzungen Nach der Rechtsprechung des BGH gehören jedoch Bestimmungen in Kaufverträgen über die Verteilung der Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag. Sie verpflichten den Vorkaufsberechtigten daher nicht. Inhaltsverzeichnis

RA 10/2016 Zivilrecht 519 „Entsprechend dem Rechtsgedanken des § 465 BGB, wonach eine Vereinbarung des Verkäufers mit dem Käufer, durch die der Kauf von der Nichtausübung des Vorkaufsrechts abhängig gemacht oder dem Verkäufer für den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts der Rücktritt vorbehalten wird, dem Vorkaufsberechtigten gegenüber unwirksam ist, ist in Fällen der Vereinbarung einer unüblich hohen Maklerprovision kein Raum für eine Anwendung des § 464 II BGB. Dagegen besteht nach § 464 II BGB ein Provisionsanspruch auch gegenüber dem Vorkaufsberechtigten, wenn der Verkäufer ein eigenes Interesse an der Provisionszahlung des Käufers hat und die getroffene Provisionsvereinbarung sich im üblichen Rahmen hält.“ 2. Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist durch Auslegung der getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zu ermitteln. „Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die in § 16 des Kaufvertrags vom 03.05.2012 getroffene Provisionsvereinbarung unüblich hoch war und deshalb wesensmäßig nicht zum Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer gehörte. Das Landgericht ist davon ausgegangen, dass in Berlin eine Maklerprovision von 6% nebst 19% Umsatzsteuer hierauf üblich ist. Das hat das Berufungsgericht ersichtlich auch seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Diese auf tatrichterlichem Gebiet liegende Beurteilung kann in der Revisionsinstanz nur darauf überprüft werden, ob sie gegen gesetzliche Auslegungsregeln oder die Denkgesetze verstößt, erfahrungswidrig ist oder wesentlichen Tatsachenstoff außer Acht lässt (st. Rspr.).“ Dies ist hier insgesamt nicht der Fall. „Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die in diesem Vertrag getroffene Regelung sich nicht im üblichen Rahmen gehalten hat und daher den Beklagten nicht verpflichtete.“ Jura Intensiv 3. Zahlung der üblichen Maklerprovision Fraglich ist hingegen, ob B zur Zahlung der üblichen Maklerprovision verpflichtet werden kann. „Eine Herabsetzung der Maklerprovision der Klägerin auf einen üblichen Betrag in entsprechender Anwendung des § 655 BGB kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbarte Maklerlohn, der sich im Einzelfall als unverhältnismäßig hoch erweist, auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Diese Regelung ist, nachdem zunächst eine auf alle Maklerverträge bezogene Vorschrift beabsichtigt gewesen war, erst durch den Reichstag in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden. Im Hinblick auf die bewusste Beschränkung des Anwendungsbereichs der Norm auf einen Maklervertrag über die Vermittlung von Dienstverträgen und den Ausnahmecharakter der Vorschrift scheidet eine analoge Anwendung auf alle Maklerverträge und damit auch auf den vorliegenden Maklervertrag aus. Keine Zahlungspflicht, wenn sich die Maklerkosten nicht im üblichen Rahmen halten In Berlin liegt die übliche Maklerprovision bei 6% netto, sodass die von K verlangten 9,62% deutlich zu hoch sind. Die Herabsetzung auf die übliche Maklerprovision analog § 655 BGB bzw. den Grundsätzen bei einem Verstoß gegen ein preisrechtliches Verbotsgesetz ist nicht zulässig Inhaltsverzeichnis

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