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RA Digital - 10/2022

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510

510 Zivilrecht RA 10/2022 Ob durch konkludentes Verhalten ein neues Mietverhältnis begründet wurde, ist durch Einzelfallbetrachtung festzustellen. Kriterien zur Annahme einer konkludenten Einigung Das Gericht sieht hier in einer Räumungsaufforderung bereits einen Widerspruch gegen die Fortsetzung der Nutzung. Das Gericht wertet das Gesamtverhalten der K so, dass diese sich mit der Fortsetzung der Nutzung eben nicht abgefunden hat. Vielmehr wertet es dieses als so eindeutig, dass K ein klares Signal in die Gegenrichtung hätte senden müssen, damit man eine konkludent gewünschte Erneuerung des Mietverhältnisses hätte annehmen können. [39] Es ist zwar unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 545 BGB möglich, dass die Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnisses konkludent ein neues Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit auf der Grundlage des beendeten Mietverhältnisses begründen, wenn sich nämlich im Einzelfall feststellen lässt, dass dies dem zum Ausdruck gekommenen übereinstimmenden Willen der Parteien und deren Interesse entspricht (...). [40] Eine derartige konkludente Einigung wird in der Rechtsprechung danach regelmäßig dann angenommen, wenn das Mietverhältnis nach dessen Beendigung für einen längeren Zeitraum weiterhin „gelebt“ wurde, also widerspruchslos zum einen dem Mieter die Räume überlassen wurden und zum anderen vom Vermieter die Miete entgegengenommen wurde sowie die Annahme eines (fortbestehenden) Vertragsverhältnisses der Interessenlage der Parteien entsprach. Die Zahlung des der Miete entsprechenden Entgeltes allein genügt dafür nicht, weil der bisherige Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses diesen Betrag als Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB schuldet, wenn er das Mietobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt (...). [41] Nach diesen Grundsätzen haben im vorliegend zu beurteilenden Fall die Parteien das Mietverhältnis nach dessen Beendigung im August 2019 nicht konkludent neu begründet. [42] Das Verhalten der Klägerin kann nicht als widerspruchslose Entgegennahme von Entgelt für die Überlassung von Gewerberäumen an die Beklagte verstanden werden. [43] Dies beginnt schon bei der für die Beendigung des Mietverhältnisses konstitutiven außerordentlichen Kündigung der Klägerin vom 22.08.2019. Die Klägerin kündigt darin nicht nur das Mietverhältnis fristlos wegen des bestehenden Zahlungsverzuges von Seiten der Beklagten zu 1., sondern fordert die Beklagte zu 1. zudem ausdrücklich auf, die Gewerberäume zum 06.09.2019 an sie zurückzugeben. Darin liegt ein ausdrücklicher Widerspruch der Klägerin gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses. [44] Dieses wesentliche Indiz wird noch einmal dadurch bekräftigt, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 15.06.2020 auf die Kündigung vom 22.08.2019 ausdrücklich zurückkommt und erneut eine Rückgabe der Gewerberäume fordert, für welche sie eine Nachfrist bis zum 30.06.2020 setzt. Zudem lautet der letzte Satz des als Anlage K 5 vorgelegten Schreibens der Klägerin vom 15.06.2020: „Wir erwarten Rückgabe des Mietgegenstandes.“ Die Klägerin konnte gegenüber der Beklagten zu 1. kaum deutlicher erklären, dass sie mit dem Weiternutzen der Gewerberäume durch die Beklagte nicht einverstanden ist. Es existiert auch keine Erklärung der Klägerin im Nachgang zu ihrem Schreiben vom 15.06.2020, in welchem sie ihren Widerspruch gegen die Weiternutzung des Mietobjektes durch die Beklagte zu 1. aufgibt. Angesichts der Eindeutigkeit der Erklärung der Klägerin im Schreiben vom 15.06.2020 müsste auf der Ebene der konkludenten Erklärungen ein ebenso klares Signal in die Gegenrichtung gesendet werden, bevor man vom Aufgeben des Widerspruchs gegen einen konkludenten Vertragsschluss von Seiten der Klägerin ausgehen könnte. Ein solches Signal hat die Klägerin aber bis zur Räumung des Mietobjektes durch die Beklagte zu 1. am 30.06.2021 nicht gesendet. Jura Intensiv Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 10/2022 Zivilrecht 511 Damit steht fest, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 22.08.2019 wirksam beendet und nicht im Nachhinein fortgesetzt oder erneuert wurde. Ein Anspruch auf Zahlung der Miete scheidet aus. B. Anspruch der K gegen B auf Zahlung von gem. § 546a BGB K könnte einen Anspruch gegen B auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB haben. Die Voraussetzungen der Beendigung des Mietverhältnisses sowie der Nichtrückgabe der Mietsache durch die Mieterin liegen vor. Der geforderte Geldbetrag ist auch rechnerisch richtig. Fraglich ist allein, ob durch die staatlichen Schließungsanordnungen zu einer Reduzierung der geschuldeten Nutzungsentschädigung geführt haben. I. Reduzierung gem. § 536 BGB Fraglich ist, ob eine Reduzierung der Nutzungsentschädigung aufgrund eines Mietmangels gem. § 536 BGB durch Minderung eingetreten ist. [47] Eine Reduzierung der Nutzungsentschädigung unter dem Gesichtspunkt eines Mangels des Mietobjektes nach § 536 Abs. 1 BGB kommt von vornherein nicht in Betracht, weil die pandemiebedingte staatliche Schließungsanordnung nicht zu einem Mangel des Mietobjektes führt (...). [48] Unabhängig davon hätte ein Mangel des Mietobjektes dann keinen Einfluss auf die Höhe der Nutzungsentschädigung, wenn er erst nach Beendigung des Mietverhältnisses eintritt (...), wie dies im vorliegend zu beurteilenden Fall im Hinblick auf die staatlichen Schließungsanordnungen der Fall wäre, zu denen es frühestens ab dem Monat März 2020 und damit geraume Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im August 2019 kam. II. Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB Fraglich ist, ob sich ein Anspruch auf Anpassung der Höhe der Nutzungsentschädigung aus § 313 I BGB ergibt. [49] Ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages aus § 313 Abs. 1 BGB käme zwar grundsätzlich in Betracht (...), setzte aber das (Fort-)Bestehen eines Mietvertrages voraus, weil nur ein solcher angepasst werden könnte. Unabhängig davon bestünde auch kein Bedürfnis für eine Anpassung der Nutzungsentschädigung, weil die Beklagte lediglich ihre Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB hätte erfüllen und das Mietobjekt an die Klägerin zurückgeben müssen. Jura Intensiv Folglich ist der Anspruch weder ganz noch teilweise erloschen. C. Ergebnis K hat gegen B einen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 7.083,06 € gem. § 546a BGB. Die Kündigung ist wirksam. Voraussetzungen des § 546a BGB: • Beendigung des Mietverhältnisses • Vorenthalten des Gebrauchs durch den Mieter nach Vertragsbeendigung • Kein vollständiger oder teilweiser Ausschluss des Anspruchs Kein Mangel der Mietsache: BGH RA 02/ 2022, 77 ff. (XII ZR 8/21) Weder direkte noch analoge Anwendbarkeit des § 536 BGB auf § 546a BGB: BGH RA 08/2015, 410 ff. (XII ZR 66/13) Grundsätzlich gegen eine Anwendung des § 313 I BGB auf § 546a BGB: KG RA 01/2022, ff. (8 U 85/21) mit ähnlicher Begründung: Der ehemalige Mieter soll nach Wirksamwerden der Kündigung nicht den Mangel beklagen, sondern das Objekt herausgeben! FAZIT Die Vorschrift des § 545 BGB kann einzelvertraglich oder per AGB im Formularvertrag ausgeschlossen werden. Um eine Neubegründung des Mietverhältnisses anzunehmen, genügt es nicht, dass der ehemalige Mieter die Nutzungsentschädigung zahlt und weiter in Besitz der Liegenschaft bleibt. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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