RA Digital - 11/2020

574 Zivilrecht

574 Zivilrecht RA 11/2020 Die Parteien haben die Nutzung als Verkaufsfläche im Vertrag beschrieben. Bei der Auslegung, was ein Mangel gem. § 536 I BGB ist, muss die Vermieterpflicht gem. § 535 I 2 BGB berücksichtigt werden. St. Rechtsprechung, vgl. BGH, Urteil vom 22.06.1988, VIII ZR 232/87; BGH, Urteil vom 13.07.2011, XII ZR 189/09 Das Verwendungsrisiko trägt der Mieter, das Gebrauchsüberlassungsrisiko der Vermieter, BGH, Urteil vom 16.02.2000, XII ZR 279/97. Kein Zusammenhang zwischen Schließungsanordnung und Sachbeschaffenheit. Die Mietsache blieb von ihrer Beschaffenheit her als Verkaufsfläche geeignet. Kein Mietmangel § 326 I 1 BGB erfordert zunächst einen gegenseitigen Vertrag und das Freiwerden des Schuldners von seiner synallagmatischen Hauptleistungspflicht gem. § 275 BGB. Fraglich ist, ob Unmöglichkeit vorliegt. Das Gericht sieht die Vermieterpflicht der Gebrauchsüberlassung nicht als unmöglich an. Dass die Kunden die Verkaufsfläche nicht aufsuchen können, habe weder etwas mit der Liegenschaft selbst noch etwas mit dem Innenverhältnis der Mietvertragsparteien zu tun. Adressat der behördlichen Beschränkung sei ausschließlich der Betriebsinhaber. Die Gebrauchsüberlassung ist geschuldet und möglich. Die behördlichen Verbote richten sich nicht gegen die Gebrauchsüberlassung. Das Verwendungsrisiko trägt der Mieter. III. Minderung gem. § 536 I BGB Der Anspruch auf Zahlung der Miete könnte gem. § 536 I BGB gemindert sein. Dies setzt einen Mietmangel voraus. Ein solcher liegt vor, wenn die Tauglichkeit des Mietobjekts in der Zeit vom 01.04. bis zum 20.04. aufgehoben oder gemindert war. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter dem Mieter gem. § 535 I 2 BGB die Erhaltung des Objekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand schuldet. Indem die Parteien die Nutzung des Objekts als Verkaufsfläche in den Vertrag aufgenommen haben und diese Nutzung kraft behördlicher Anordnung im fraglichen Zeitraum untersagt war, könnte ein Mangel zu bejahen sein. [40] Hoheitliche Maßnahmen können nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Mangel in diesem Sinne begründen. Diese Voraussetzungen liegen nach Auffassung des Vorsitzenden hier nicht vor. [41] Nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. [42] Ist die Mietsache als solche weiter zur Nutzung grundsätzlich geeignet und nur der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen, realisiert sich das von dem Mieter zu tragende Verwendungsrisiko und nicht das Gebrauchsüberlassungsrisiko, welches tatsächlich von dem Vermieter zu tragen wäre. [43] Die behördliche Anordnung zur Schließung steht im vorliegenden Fall ersichtlich in keinerlei Zusammenhang mit der Beschaffenheit der streitgegenständlichen Mieträume. [44] Auch die Tatsache, dass die Flächen nach dem Inhalt des Mietvertrages zur Nutzung als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf und die Lagerung von Textilien und Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs vermietet worden sind, lässt nach der hier vertretenen Auflassung keine andere Betrachtung zu. Die Mietsache als solche ist zu diesem Zweck vielmehr weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor den behördlichen Beschränkungen. Jura Intensiv Folglich liegt kein Mangel der Mietsache vor, der den Anspruch auf Miete mindern könnte. IV. Erlöschen des Anspruchs gem. § 326 I BGB Fraglich ist, ob der Anspruch gem § 326 I BGB für den auf den fraglichen Zeitraum sich beziehenden Anteil erloschen ist. Dies setzt voraus, dass der Vermieter von der ihm obliegenden synallagmatischen Leistungspflicht aus § 535 I BGB wegen Unmöglichkeit gem. § 275 I BGB frei geworden ist. Zur Herabsetzung wegen der Unmöglichkeit einer Teilleistung kann gem. § 326 I 1 2. Hs. BGB die Regelung des § 441 III BGB analog zur Berechnung herangezogen werden. [47] Wie oben bereits im Zusammenhang mit dem Gewährleistungsrecht dargestellt, ist der Mietgegenstand als solcher zur vertragsgemäß vereinbarten Nutzung weiterhin geeignet und es kann auch ohne unmittelbaren Kundenverkehr grundsätzlich der Einzelhandel - gegebenenfalls in abgeänderter Form - weiter betrieben werden. Auf die vereinbarte Lagermöglichkeit hat die behördliche Maßnahme ohnehin keinen Einfluss. [48] Die behördlichen Beschränkungen lassen die Gebrauchüberlassungsverpflichtung unberührt und richten sich ausschließlich gegen die Nutzung und damit das Verwendungsrisiko des Mieters. Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 11/2020 Zivilrecht 575 [50] Die behördliche Beschränkung richtet sich unmittelbar auch nur an den Betriebsinhaber und hat somit keinen unmittelbaren Einfluss auf das Innenverhältnis der Parteien. [51] Der Vertragszweck wird regelmäßig auch im umgekehrten Fall, dass sich aufgrund behördlicher Maßnahmen die Umsatzzahlen steigern lassen (zum Beispiel verlängerte Verkaufszeiten, verkaufsoffene Sonntage etc.), nicht berührt. Auch in diesem Fall erschiene es fernliegend, deshalb eine höhere Mietzahlungsverpflichtung anzunehmen. Der Mieter, so das Gericht, profitiere umgekehrt ja auch, wenn sich z.B. die Verkaufszeiten verlängern würden. Folglich liegt keine Unmöglichkeit der Erbringung der Vermieterpflicht vor und ist mithin der Anspruch auf Zahlung der Miete nicht gem. § 326 I 1 BGB i.V.m. § 441 III BGB analog erloschen. V. Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB Fraglich ist, ob B einen Anspruch auf Vertragsanpassung gegen K aus § 313 I BGB hat. 1. Schuldverhältnis Das hierfür geforderte Schuldverhältnis liegt vor. 2. Keine vorrangige Regelung [55] Als Ausnahme von dem Grundsatz „pacta sunt servanda“ sind diese Voraussetzungen sehr eng auszulegen und in jedem Falle nachrangig gegenüber sonstigen gesetzlichen Regelungen. 3. Störung der Geschäftsgrundlage Als Geschäftsgrundlage gelten Umstände, sowie Vorstellungen über Umstände, die nicht Vertragsinhalt geworden sind, auf denen jedoch entweder der Vertragswille beider Parteien aufbaut oder einer Partei erkennbar für die andere Partei. Bei einem Geschäftsraummietvertrag dieses Umfangs gehen beide Parteien von der Abwesenheit einer Pandemie und der damit verbundenen behördlichen Anordnung zur Gefahrenabwehr aus. Die Geschäftsgrundlage ist durch das staatliche Eingreifen so gestört, dass der Zweck der Vermieterleistung durch äußere Umstände vereitelt wird. Jura Intensiv 4. Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag Jedoch muss das Festhalten am unveränderten Vertrag für die Partei, die sich auf § 313 I BGB beruft, unter Berücksichtigung der Risikoverteilung und der Umstände des Einzelfalles unzumutbar sein. [70] Davon unabhängig darf bei der Interessenabwägung nie aus dem Auge verloren werden, dass bei Mietverträgen der Mieter das Risiko, dass er die gemietete Sache, welche zur Nutzung grundsätzlich geeignet ist, wie beabsichtigt verwenden kann, trägt. Ihn trifft grundsätzlich das Risiko, mit dem Mietobjekt entsprechenden Gewinn zu erzielen. Zu prüfen ist, ob sich durch Umstände des Einzelfalles eine andere Risikoverteilung ergibt. [59] Des Weiteren können bei erheblichen Beeinträchtigungen in Folge der Pandemie Gewerbetreibende Ausgleichsansprüche über den Staat in Anspruch nehmen, so dass auf diesem Wege Einkommensverluste zumindest teilweise kompensiert werden können. Lies zu den Voraussetzungen des § 313 BGB: RA 2020, 1 ff. Die von der Rechtsprechung typisierten Fälle des § 313 BGB lauten Äquivalenzstörung, nachträgliche, erhebliche Leistungserschwerung, Zweckverfehlung, Zweckvereitelung, offener Kalkulationsirrtum, gemeinsamer Eigenschaftsirrtum. Hier liegt eine Zweckvereitelung vor, die an der Grenze zum Mangel sowie zur Unmöglichkeit liegt. Es liegt mit der Zweckvereitelung ein anerkannter Fall der Störung der Geschäftsgrundlage vor. Jedoch gelten die gesetzlichen Wertungen der Risikoverteilung grundsätzlich fort. Grundsätzlich tragen Mieter das Verwendungsrisiko. Zur Risikoverteilung: Nicht nur der Mieter ist nach Meinung des Gerichts Opfer der Sozialkatastrophe. Die Vermieterpflichten bleiben ebenso erhalten. Ferner erbringt der Staat Erleichterungen für die Gewerbemieter. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis