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RA Digital - 11/2021

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566 Zivilrecht

566 Zivilrecht RA 11/2021 I. Anspruch entstanden Zwischen K und B bestand zur streitgegenständlichen Zeit im Frühling 2020 ein Mietverhältnis, kraft dessen die genannten Beträge aus § 535 II BGB geschuldet waren. II. Anspruch teilweise erloschen Der Anspruch des B gegen K könnte jedoch zumindest teilweise erloschen sein. Als Erlöschensgründe in Betracht kommen die Mietminderung gem. § 536 I BGB, Unmöglichkeit gem. § 326 I BGB sowie die Herabsetzung der Miete aufgrund einer Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB. Diese Auffassung ist derzeit ganz h.M. Der Vermieter schuldet nur die Überlassung zum Gebrauch in einem dem Vertragszweck entsprechenden Zustand. Die Betriebsuntersagungen, bzw. -einschränkungen erfolgten nicht sachbezogen, sondern rein betriebsbezogen. Der Mieter trägt, wie man aus § 537 BGB schließen kann, grundsätzlich das unternehmerische Verwendungsrisiko bei der Nutzung des Objekts. 1. Mietminderung gem. § 536 I BGB Die Miete könnte sich im fraglichen Zeitraum gem. § 536 I BGB gemindert haben. Dies setzt einen Mangel der Mietsache voraus. Zu den Mietmängeln gehören nicht nur die Qualitätsmängel, sondern neben sozial inadäquaten Immissionen auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Fraglich ist, ob die behördlicherseits verordneten Betriebsschließungen und -einschränkungen einen Mietmangel darstellen. [27] Der von der Klägerin zu zahlende Mietzins war nicht wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Denn die Mietsache wies trotz der behördlichen Schließungsanordnungen und der sonstigen Beschränkungen des Geschäftsbetriebes, welche der Bekämpfung der COVID-19-Pandemie dienten, weder einen Mangel auf, noch fehlte ihr eine zugesicherte Eigenschaft. Die Tauglichkeit der Mieträume zu dem in § 3.1 des Mietvertrages vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch, dem Betrieb eines Sushi Restaurants einschließlich dazugehörender Bar und Sushi-Kochstudio, war in dem streitgegenständlichen Zeitraum April und Mai 2020 weder aufgehoben noch gemindert. [28] Die Mietsache selbst war weiterhin ordnungsgemäß und wies keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB auf. Dem Beklagten als Vermieter war die von ihm vertraglich geschuldete Leistung weiterhin uneingeschränkt möglich. Er schuldete der Klägerin die Verschaffung der Möglichkeit des Gebrauchs des Mietobjekts und hatte hierzu dieses in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu halten (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Erfüllung dieser Verpflichtung des Beklagten als des Vermieters standen die behördlich angeordneten Einschränkungen nicht entgegen. (…) Der Beklagte schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst. [30] Die behördlichen Schließungen und Beschränkungen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie betreffen weder die körperliche Beschaffenheit der Mietsache, noch ihren Zustand oder ihre Lage. Der Umstand, dass sie als Restaurantbetrieb ausgestaltet ist, reicht insoweit nicht, da sich die behördlichen Anordnungen nicht gegen eine solche Ausstattung der Räumlichkeiten richten. (…) Der Beklagte als Vermieter schuldet nicht die rechtliche Möglichkeit, ein Restaurant zu betreiben, soweit die Voraussetzungen nicht das Mietobjekt selbst betreffen. Der Betrieb des Restaurants unterliegt wie dargelegt dem Verwendungsrisiko des Mieters. Dieses hat der Beklagte als Vermieter auch nicht teilweise dadurch übernommen, dass er über den Mietzweck des Restaurantbetriebes mit der Klägerin einig war und dieser mithin auch auf seiner Jura Intensiv Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 11/2021 Zivilrecht 567 Entscheidung beruhte. (…). Das Verwendungsrisiko umfasst auch gerade nicht nur Prognoseirrtümer oder gar unternehmerische Fehlentscheidungen im Rahmen des typischen „unternehmerischen“ Risikos. Das Verwendungsrisiko ist vielmehr umfassend zu verstehen. Von ihm ist auch die Frage des „Ob“ umfasst, die betroffen ist, wenn ein Geschäftsbetrieb längere Zeit insgesamt geschlossen gehalten werden muss und daher gar nicht mehr betrieben werden kann, ohne dass es auf die Art und Weise der konkreten Betriebsführung des Mieters ankommt. Umfang des Verwendungsrisikos [33] Ein Mangel des Mietobjekts, der eine Minderung des geschuldeten Mietzinses zur Folge hat, ergibt sich auch nicht aus der Gefahr einer Aerosol-Infektion mit dem Coronavirus SARS-CoV-2, die gerade in geschlossenen Räumen bestehen kann (….). Denn diese Gefahr, deren Maß sich insbesondere nach der Intensität des Virengehalts in der Raumluft bestimmt, geht nicht gerade von den Räumlichkeiten aus, die vielmehr selbst keine Auswirkungen auf die Zusammensetzung der Raumluft haben. Die Qualität der Raumluft hängt von der Atemluft ihrer Nutzer und von dem Lüftungsverhalten ab, auch wenn dieses wiederum durch die Beschaffenheit der Räumlichkeiten beeinflusst sein kann. Sollte eine Aerosol-Infektionsgefahr in geschlossenen Räumen einen Mangel der Mietsache begründen können, zumal ohne dass es auf das Nutzungsverhalten in diesen Räumen ankäme, in welches der Vermieter regelmäßig kaum Einblick hat, wäre dieser Mangelbegriff im Übrigen für alle Räumlichkeiten, die zum Aufenthalt von Menschen dienen eröffnet, beispielsweise auch für Wohnräume, zumal es auch für Wohnungsmieter infolge der weltumspannenden Pandemie gar keine Alternativmöglichkeit gäbe, in anderen Räumen einer Aerosol- Infektionsgefahr, die in den von ihnen bewohnten Räumen besteht, zu entgehen. Somit minderte sich der Anspruch nicht gem. § 536 I BGB. 2. Erlöschen des Anspruchs gem. § 326 I BGB Der Anspruch könnte gem. § 326 I BGB erloschen sein. Dies setzt voraus, dass die Erbringung der synallagmatischen Hauptleistungspflicht dem B im fraglichen Zeitraum unmöglich war. Jura Intensiv [34] Die Klägerin ist nicht deshalb von ihrer Pflicht zur Zahlung des Mietzinses befreit, weil dem Beklagten seine vertraglich geschuldete Leistung der Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und der Erhaltung der Mietsache in diesem Zustand in den Monaten April und Mai 2020 ganz oder teilweise unmöglich gewesen wäre (§ 326 Abs. 1, § 275 Abs. 1 BGB). Diese Regelungen sind nach Überlassung der Mietsache an die Klägerin nicht mehr anwendbar und werden von den speziellen Regelungen des Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt. Im Übrigen war es dem Beklagten entsprechend den oben genannten Gründen nicht unmöglich, der Klägerin den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und sie während der Mietdauer in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (...). 3. Herabsetzung der Miete durch Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB Fraglich ist, ob die Miete im Wege der Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB herabgesetzt werden kann. Der hierfür erforderliche Vertrag liegt mit dem Die Gäste sind für Art und Umfang der Aerosole verantwortlich, nicht die Räumlichkeiten. Solange diese gelüftet werden können, liegt kein Mangel vor. Wichtiges Argument: Käme es auf das Nutzungsverhalten an, wären auch alle Mietwohnungen mangelbehaftet, wenn durch das Nutzungsverhalten die Gefahr einer Aerosol- Infektion bestünde. Die Unmöglichkeitsregeln gelten vor der Überlassung der Mietsache. Im Übrigen liegt auch keine Unmöglichkeit vor. Voraussetzungen eines Anspruchs auf Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB a) Vertrag b) Keine vorrangige Regelung c) Geschäftsgrundlage (hypothetisches Element) d) Störung der Geschäftsgrundlage (Reales Element) © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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