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RA Digital - 11/2021

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568 Zivilrecht

568 Zivilrecht RA 11/2021 Mietvertrag vor. Ferner finden vorrangige Regelungen zur Lösung des Konflikts keine Anwendung. Fraglich ist, ob eine Geschäftsgrundlage vorliegt. e) Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag (normatives Element) aa) Wesentliche Störung bb) Risikoverteilung und Einzelfallabwägung cc) Zumutbarkeit der Vertragsanpassung Es handelt sich eben nicht um eine Epidemie, sondern um eine Pandemie, deren Auswirkungen global spürbar und sämtliche Bereiche der Wirtschaft und des Zusammenlebens erfasst hat. Nicht alle Rechtssubjekte sind aber von den Auswirkungen in gleicher Weise oder im selben Umfang betroffen. Das Verwendungsrisiko des Mieters ist der Ausgangspunkt. Nun werden im Weiteren aber die Umstände des Einzelfalles ermittelt und in die Abwägung einbezogen. § 537 BGB Wichtig: Was nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich des Mieters fallen soll, verändert nicht die Risikoverteilung im Einzelfall. Entsprechende Abreden wurden hier aber nicht getroffen. Von der gesetzlichen Risikoverteilung hingegen kann eine Abweichung geboten sein. a) Geschäftsgrundlage (hypothetisches Element) Unter der Geschäftsgrundlage versteht man Umstände, bzw. Vorstellungen über Umstände, die nicht Vertragsinhalt wurden, aber so wesentlich sind, dass sie zur Grundlage des Geschäftswillens beider Parteien wurden oder einer Partei, dies jedoch erkennbar für die andere. Auch wenn Pandemien als theoretische Szenarien seitens der Behörden durchdacht worden waren, handelt es sich bei ihnen um eine Vorstellung, deren Abwesenheit beide Parteien einem Vertragsverhältnis zugrundelegt. Die Geschäftsgrundlage der Parteien bestand folglich in der Vorstellung der Abwesenheit einer auf das Vertragsverhältnis einwirkenden Pandemie. b) Störung der Geschäftsgrundlage (Reales Element) Diese Vorstellung erwies sich im Sinne des § 313 II BGB als falsch, weshalb die Geschäftsgrundlage des Vertrages gestört ist. c) Normatives Element Das Festhalten am unveränderten Vertrag muss für die Parteien unzumutbar sein. aa) Wesentliche Störung Hierzu ist zunächst eine wesentliche Störung nötig, welche die Opfergrenze überschreitet. Als wesentliche Störung kommt hier sowohl eine nachträgliche, erhebliche Leistungserschwerung als auch eine von außen auf das Vertragsverhältnis einwirkende Zweckvereitelung in Betracht. Die Opfergrenze ist überschritten, wenn einer Partei ein Sonderopfer abverlangt wird. Vorliegend besteht das Sonderopfer in der Zahlungspflicht, obwohl der vertragsgemäße Gebrauch nicht möglich ist. bb) Risikoverteilung und Einzelfallabwägung Bei der Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag sind sowohl die Risikoverteilung als auch die Umstände des Einzelfalles einzubeziehen. Jura Intensiv [42] Es (…) kommt ein(…) Recht der Klägerin, Anpassung des Vertrages zu verlangen, nach den vorgetragenen Umständen grundsätzlich in Betracht. Dem steht nicht schon entgegen, dass die infolge der COVID-19-Pandemie eingetretenen Einschränkungen ihres in den Mieträumen ausgeübten Geschäftsbetriebs wie oben dargelegt in ihren eigenen Risikobereich in Gestalt des Verwendungsrisikos für das Mietobjekt fallen. Diese Wertung folgt daraus, dass die Beschränkungen wie oben begründet keinen Mangel der Mietsache darstellen, der in den Risikobereich des Beklagten als Vermieter fiele (…). Nach der gesetzlichen Risikoverteilung, die durch den Vertrag nicht verändert wurde, trifft die Klägerin als Mieterin das Verwendungsrisiko an der Mietsache (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB). (…) [43] Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist allerdings grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen (…) Eine solche vertragliche Risikoverteilung schließt für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (…). Auch wenn das Risiko Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 11/2021 Zivilrecht 569 der Folgen der COVID-19-Pandemie nach der gesetzlichen Regelung der Klägerin als Mieterin zugewiesen ist, kann aber in Ausnahmefällen dennoch eine Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage geboten sein. (…) Hierfür ist (…) erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt (…). [44] Vor diesem Hintergrund ist eine Anpassung des Vertrages durch Herabsetzung der von der Klägerin geschuldeten Miete um 50 % für die Zeit einer behördlichen Schließung des Geschäftsbetriebs der Klägerin nicht schon allein deshalb vorzunehmen, weil keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage in Gestalt der COVID-19-Pandemie als Systemkrise mit ihren Folgen, insbesondere den - unstreitigen - weitgehenden staatlichen Eingriffen in das soziale und wirtschaftliche Leben, gesetzt oder sie vorhergesehen hat (…). [46] Die auf Seiten der Klägerin zu berücksichtigen Umstände hätten allerdings die Annahme einer Unzumutbarkeit, an dem unveränderten Vertrag festgehalten zu werden, grundsätzlich rechtfertigen können. Dabei beginnt die Situation, welche möglicherweise eine Unzumutbarkeit des Festhaltens am bestehenden Vertrag begründet, in zeitlicher Hinsicht jedenfalls bereits mit Wirkung der behördlichen Beschränkungen, auch wenn ein Unternehmen üblicherweise kurzfristige Umsatzausfälle grundsätzlich verkraften muss. (…) [47] Die Klägerin war in dem maßgebenden Zeitraum ohnehin in einer schlechten finanziellen Situation, die einer Existenzgefährdung, die teilweise gefordert wird, näherkommt. (…) [48] Die behördlichen Beschränkungen trafen die Klägerin ganz erheblich, während des Zeitraums der Schließung erzielte sie keine Einnahmen. Restaurantbetriebe waren bereits zeitlich länger von den behördlichen Einschränkungen, insbesondere Schließungen, betroffen als beispielsweise Einzelhandelsgeschäfte. Einen Nachholeffekt nach Ende der Schließung kann es bei ihnen nur in vernachlässigbarem Umfang geben. Relevante Alternativmöglichkeiten zur Sicherung fortlaufender Einnahmen bestanden für die Klägerin in der damaligen Situation nicht. Allerdings ist ein Mieter grundsätzlich gehalten, ihm mögliche und zumutbare Maßnahmen zu ergreifen, um durch eine Änderung des bisherigen Geschäftskonzepts Verluste gering zu halten oder alternative Einnahmen zu erwirtschaften. Für grundsätzlich möglichen Außerhausverkauf ist der konkrete Restaurantbetrieb der Klägerin aber wenig geeignet, da die Zubereitung aufwendig ist und insbesondere nicht portionsweise erfolgen kann. Die Lagerhaltung und Kühlung sind bei rohem Fisch besonders problematisch. (…) [50] Der Klägerin ist es allerdings nach ihrem eigenen Vortrag gelungen, mit der Schließung sämtliche anderen Kosten ihres Betriebes auf Null zu senken. Allein die Miete war noch zu zahlen. [51] Bei der Betrachtung etwaiger öffentlicher Förderungen ist allerdings auch der Aspekt zu berücksichtigen, dass jede Verlagerung des Pandemierisikos auf den Vermieter im Ergebnis wiederum die öffentliche Hand entlastet (…) Es wäre grundsätzlich Aufgabe der Allgemeinheit, diese spezifischen Lasten einzelner auszugleichen und damit die Lasten in der Gesamtbevölkerung soweit wirtschaftlich möglich anteilig zu tragen. Das Zivilrecht ist weder dazu berufen noch in der Lage, einen gesamtgesellschaftlichen Lastenausgleich herzustellen, sondern regelt grundsätzlich nur die Beziehung einzelner zueinander (…). Jura Intensiv Das OLG Frankfurt schließt nicht generell aus, dass derartige Eingriffe des Staates nicht die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag rechtfertigen können. Umstand des Einzelfalles: Der K ging es schon vor der Pandemie wirtschaftlich schlecht. Umstand des Einzelfalles: Im Gegensatz zum Einzelhandel gibt es bei Restaurants keinen Nachholeffekt. Ferner erlaubte das Geschäftsmodell der K – die Speisen werden sichtbar vor den Augen der Gäste zubereitet und auf ein Förderband gestellt – wenig Alternativen. Umstand des Einzelfalles: Roher Fisch! Interessanter Aspekt des Urteils: Corona belastet die gesamte Gesellschaft. Es sei nicht Aufgabe der Vermieter, allein die Hauptlast einer ruhenden Wirtschaft zu tragen. Diese müssen von der Gesamtbevölkerung getragen werden. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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