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RA Digital - 11/2021

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Die Ausbildungszeitschrift von Jura Intensiv.

Editorial

Editorial RA 11/2021 Beantwortung der streitigen Frage, ob die Miete zu mindern oder zumindest anzupassen ist, nur aufgeschoben, jedoch nicht aufgehoben. Was deutlich wird: Die Gerichte verneinen konsequent die Annahme eines Mietmangels oder gar der Unmöglichkeit und treffen nach seitenlangen Abwägungen stark einzelfallbezogene Entscheidungen zu § 313 BGB. Solche Urteile sind ideale Vorlagen, um als Prüfungsamt in Klausuren die Argumentationskraft der Kandidaten zu testen. Warum das OLG Frankfurt eine Sushi-Kette am Ende die ungekürzte Miete zahlen lässt, lesen Sie auf Seite 565. Man muss dem Abwägungsergebnis nicht zustimmen, sollte sich aber anschauen, wie das Gericht seine Entscheidung getroffen hat. Der bislang höchstrichterlich ungeklärten Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Gemeinde bei der Gewährung freiwilliger Leistungen neben dem primären Förderzweck das Ziel des Schutzes der freiheitlichen demokratischen Grundordnung verfolgen darf, stellt sich der VGH München. Das Urteil finden Sie auf Seite 589. Weil der VGH die Revision zum BverwG zugelassen hat, sollten Sie auch hier am Ball bleiben und die weitere Entwicklung neugierig beobachten. Rechtsanwalt Oliver Soltner Franchisenehmer von Jura Intensiv Frankfurt, Gießen, Heidelberg, Mainz, Mannheim und Marburg IMPRESSUM Herausgeberin: Chefredaktion: Redakteure: Bezugspreis: Werbung: Jura Intensiv Jura Intensiv Verlags UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG, Duisburger Straße 95, 46535 Dinslaken, Tel.: 02064/8275757 Internet: verlag.jura-intensiv.de - E-Mail: info@verlag.jura-intensiv.de Rechtsanwalt Oliver Soltner (V.i.S.d.P.) Rechtsanwalt Oliver Soltner & Rechtsanwalt Dr. Dominik Jan Sauer, LL.M. (Zivilrecht) Assessor Dr. Dirk Schweinberger (Nebengebiete) Rechtsanwalt Dr. Dirk Kues (Öffentliches Recht) Rechtsanwalt Uwe Schumacher (Strafrecht) Printausgabe: 6,50 Euro/Heft. 12 Hefte pro Jahr. Ermäßigungen für Abonnenten. Digitalausgabe: 5,99 Euro/Heft. Die RA steht externer Werbung offen. Mediadaten sind unter info@verlag.jura-intensiv.de erhältlich. Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 11/2021 ZIVILRECHT Zivilrecht 561 Problem: Kaufentscheidung aufgrund einer öffentlichen Äußerung des Verkäufers Einordnung: Kaufrecht BGH, Urteil vom 16.07.2021 V ZR 119/20 (leicht abgewandelt) EINLEITUNG Welche Auswirkungen ein Maklerexposé auf das Vorhandensein eines Mangels hat, war in den vergangenen Jahren mehrfach Gegenstand höchstrichterlicher Entscheidungen. Vorliegend musste sich der BGH mit dem Fall befassen, wenn ein Maklerexposé zwischen dem Zeitpunkt der Besichtigung und dem Vertragsschluss an den Käufer übersendet worden ist. SACHVERHALT Die Kaufinteressentin K nahm im Oktober 2015 Kontakt zum Immobilienmakler M auf, der über die streitgegenständlichen Grundstücke ein Exposé erstellt hatte. In diesem wurden die Objekte als „solide (…) Wohnanlage zum Sanieren oder Neuentwickeln“, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern, die über acht bezugsfreie Wohneinheiten zuzüglich Ausbaureserve im Dachgeschoss verfügten, bezeichnet. Mit E-Mail vom 11.10.2015 erklärte K, der das Exposé zu diesem Zeitpunkt nicht bekannt war, nach Besichtigung der Grundstücke gegenüber dem Makler ihre Absicht, das Objekt erwerben zu wollen. Am 14.10.2015 teilte M der K mit, die Eigentümerin B des Grundstücks „habe das Kaufangebot angenommen“. Anschließend übersandte er ihr das Exposé und die Visualisierung einer ursprünglich von B geplanten Umbaumaßnahme (Neubau eines Doppelhauses, Sanierung von zwei Mehrfamilienhäusern mit je vier Wohnungen und Ausbau des Dachgeschosses). Die dafür im August 2012 befristet auf drei Jahre erteilte Baugenehmigung war inzwischen abgelaufen, wovon K Kenntnis hatte. Am 23.10.2015 schlossen K und B den notariellen Kaufvertrag über die zwei jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebauten streitgegenständlichen Grundstücke zu einem Preis von 1,5 Mio €. In dem Kaufvertrag heißt es, der K sei bekannt, dass die Kaufobjekte seit ca. drei Jahren entmietet und ohne Heizung seien und dass pro Gebäude nur vier Wohneinheiten genehmigungsfähig seien. Ferner sollte die Gefahr mit Vertragsschluss auf K übergehen. In der Folgezeit stellt sich heraus, dass das Grundstück nur teilweise sanierungsfähig ist und die Umbaumaßnahmen nur zum Teil genehmigt werden können. Nachdem B die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert hat, möchte K das Grundstück behalten und verlangt im Wege des kleinen Schadensersatzes statt der Leistung eine Zahlung in Höhe von 600.000 €. Zu Recht, wenn die 600.000 € dem Minderwert der Grundstücke im Falle eines Mangels entsprechen? LÖSUNG Jura Intensiv LEITSÄTZE 1. Der Ausnahmefall des § 434 Absatz 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB, wonach der Verkäufer für seine unzutreffende öffentliche Äußerung über Eigenschaften der Kaufsache dann nicht haftet, wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, liegt nur vor, wenn ein Einfluss der öffentlichen Äußerung auf die Kaufentscheidung nachweislich ausgeschlossen ist. 2. Mit der „Kaufentscheidung“ im Sinne des § 434 Absatz 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB ist der Abschluss des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über die Eigenschaft eines Grundstücks die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, ist deshalb nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschlossen hat, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags. Der Fall wurde von der Redaktion aus didaktischen Gründen in zivilprozessualer Hinsicht leicht verändert. Vor dem BGH klagte eine Zessionarin, weil die Käuferin die Forderung an diese abgetreten hatte. Auf der Beklagtenseite standen die hiesige Beklagte in ihrer Stellung als Verkäuferin als Beklagte zu 1) und als Beklagter zu 2) einer ihrer Gesellschafter. Der Makler war als Streithelfer (§ 68 ZPO) der Klägerin beigetreten. Diese Details sind an dieser Stelle entbehrlich, weil sie auf das eigentliche Problem der kaufrechtlichen Mängelhaftung keine Auswirkungen haben. Im Original enthielt der Vertrag einen Sachmangelausschluss, den K mit dem Einwand der Arglist über § 444 BGB überwinden wollte. Weil Feststellungen zur Arglist fehlten, verwies der BGH den Fall zurück ans OLG. Diesen Aspekt haben wir gekürzt. A. Anspruch der K gegen B auf Zahlung von 600.000 € gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I 1 2. Fall BGB Fraglich ist, ob K gegen B einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz statt der Leistung in Höhe von 600.000 € aus §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I 1 2. Fall BGB hat. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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