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RA Digital - 11/2021

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564 Zivilrecht

564 Zivilrecht RA 11/2021 Entscheidender Aspekt des Falles: Der Inhalt des Exposés erweckte die Erwartung, alle 8 Wohneinheiten bezugsfertig sanieren zu können. möglich war. Sollten stattdessen, wie die Klägerin geltend macht, nur Zweifamilienhäuser, also insgesamt nur vier Wohneinheiten, genehmigungsfähig sein, entspricht die Kaufsache nicht der Sollbeschaffenheit. Folglich lag aufgrund der öffentlichen Äußerungen des Exposés, von denen sich B nicht distanziert hat, ein Sachmangel gem. § 434 I 2 Nr. 2 i.V.m. S. 3 BGB bei Gefahrübergang vor. III. Kein Ausschluss Ein rechtsgeschäftlicher Haftungsausschluss wurde nicht vereinbart, ein gesetzlicher liegt nicht vor. § 281 II 1. Fall BGB Auf das in der Rechtsprechung und in der Lehre diskutierte Problem, ob die Mängelbeseitigungskosten als kleiner SE statt der Leistung gefordert werden dürfen – vgl. hierzu RA 05/2021, 229 – kommt es hier nicht an, weil nur der mangelbedingte Minderwert als Schaden geltend gemacht wird. Es besteht kein Streit darüber, dass dies als Schadensersatz gefordert werden darf. Aus demselben Grund scheiden auch Ansprüche aus § 826 BGB sowie aus § 823 II BGB i. V. m. § 263 StGB aus, auf die hier aus Platzgründen nicht eingegangen wird. IV. Pflichtverletzung: Erfolgloser Ablauf einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung Die Voraussetzungen des Nacherfüllungsanspruchs gem. §§ 437 Nr. 1, 439 I BGB lagen vor (s.o.). Indem B die Nacherfüllung ernsthaft und endgültig verweigert hat, kommt es gem. § 281 II 1. Fall BGB nicht auf den Ablauf einer in angemessener Länge gesetzten Frist zur Nacherfüllung an. V. Rechtsfolge 1. Verlangen gem. § 281 IV BGB K hat gem. § 281 IV BGB Schadensersatz statt der Leistung verlangt. 2. Kausaler, ersatzfähiger Schaden Als Schadensersatz statt der Leistung wird die unfreiwillige Vermögenseinbuße des Käufers ersetzt, die zum positiven Interesse gehört, adäquat kausal auf der Schlechtleistung beruht und deren Entstehung durch eine gedachte Erfüllung im Zeitpunkt des Ersatzverlangens noch verhindert worden wäre. Hätte B Nacherfüllung geleistet, hätte der Minderwert die Vermögensbilanz der K nicht verschlechtert. VI. Zwischenergebnis B schuldet K die Zahlung von 600.000 € Schadensersatz statt der Leistung gem. §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I 1 Fall 2 BGB. Jura Intensiv B. Anspruch aus §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II BGB Ein Anspruch aus §§ 280 I, 311 II Nr. 1, 241 II aus c.i.c. darf die speziellen Regeln der Mängelgewährleistung, insbesondere die den Verkäufer schützende kurze Verjährungsfrist des § 438 I Nr. 3 BGB nicht unterlaufen, weshalb er nur zur Anwendung kommt, wenn der Verkäufer vorsätzlich einen Mangel der Kaufsache verschwiegen hat. Dies steht hier jedoch nicht fest. C. Ergebnis K hat gegen B einen Anspruch auf Zahlung von 600.000 € Schadensersatz statt der Leistung aus §§ 437 Nr. 3, 280 I, III, 281 I 1 Fall 2 BGB. FAZIT Zur Sollbeschaffenheit eines Grundstücks gehört auch, was in einem Exposé steht. Wird es vor dem Abschluss des Vertrages dem Käufer übersendet, kann es Einfluss auf den Vertragswillen haben. Inhaltsverzeichnis © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG

RA 11/2021 Zivilrecht 565 Problem: Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht Einordnung: Schuldrecht OLG Frankfurt, Urteil vom 17.09.2021 2 U 18/21 EINLEITUNG Unaufhaltsam fährt der Covid-19-Zug durch die Instanzen. Der Bahnhof der Oberlandesgerichte ist erreicht, der des BGH ist in Reichweite. Der vorliegende Fall behandelt die streitige Frage, inwieweit sich die Folgen der Covid-19-Pandemie, welche sie 2020 für Unternehmen hatte, auf die Mietzahlungspflichten auswirken. Der vorliegende Fall beantwortet hierzu typische Fragen des Mietrechts wie aus dem Lehrbuch, nämlich Mietmangel, Unmöglichkeit sowie Vertragsanpassung gem. § 313 I BGB. SACHVERHALT B vermietete an K seit 2011 Geschäftsräume eines Hauses in einer hessischen Stadt zum Betrieb eines Sushi-Restaurants, einer Bar sowie eines Sushi-Kochstudios. Die Miete beträgt monatlich 7.600 € inklusive der Betriebskosten und zuzüglich der Umsatzsteuer von 19 % in Summe 9.044 €. K betreibt unter der Marke A eine gastronomische Kette von Sushi-Restaurants. Im Restaurant werden die Speisen zentral vor den Augen der Gäste zubereitet und auf ein Laufband gestellt, wo sie von den Gästen heruntergenommen werden können. Aufgrund der Corona-SchutzVO der Hessischen Landesregierung vom 17.03.2020 sowie vom 01.05.2020, musste K den Restaurantbetrieb vom 18.03.2020 an bis zum 15.05.2020 schließen. Vom 16.05.2020 an war eine stark eingeschränkte Wiederaufnahme des Betriebs bei massiv verringerten Gästekapazitäten für K möglich. K zahlte für die Monate April und Mai 2020 jeweils 4.522,- € Die Miete für den Monat Juni 2020 zahlte sie nicht. K eröffnete ihre Filiale wieder am 19.06.2020. Von Juli 2020 an zahlte sie die Mieten wieder vollständig. B verlangt volle Nachzahlung. K begehrt die Feststellung, dass sie aufgrund der behördlichen Einschränkungen während der COVID-19-Pandemie für den Monat April 2020 nur die Hälfte des vereinbarten Mietzinses und für den Monat Mai 2020 nur 5/8 der Miete schulde. Hierzu beruft sie sich auf einen Mietmangel, hilfsweise auf Unmöglichkeit und sehr hilfsweise auf die Störung der Geschäftsgrundlage. B verweist auf seine erheblichen Darlehensverpflichtungen gegenüber den Banken, wegen derer er auf eine vollständige Mietzahlung angewiesen sei. Zu Recht? LÖSUNG Jura Intensiv A. Anspruch der K gegen B auf Zahlung der auf die Monate April, Mai und Juni 2020 entfallenden restlichen Bruttomieten inklusive der Nebenkostenvorauszahlungen gem. § 535 II BGB K könnte gegen B einen Anspruch auf Zahlung der auf die Monate April, Mai und Juni 2020 entfallenden restlichen Bruttomieten inklusive der Nebenkostenvorauszahlungen aus dem unstreitig geschlossenen Mietvertrag gem. § 535 II BGB haben. LEITSÄTZE 1. Die in den Hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus im Frühjahr 2020 angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte begründen weder einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der gemieteten Gewerberäume, noch eine Unmöglichkeit der von dem Vermieter geschuldeten Leistung. 2. Durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie kann aber die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages schwerwiegend gestört sein, wenn die Vertragsparteien sie bei Abschluss des Vertrages nicht bedacht haben. Für die Frage, ob und in welcher Weise dieser Umstand zu einer Anpassung des Mietvertrages führt, sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. 3. Erhebliche wirtschaftliche Beeinträchtigungen für den Mieter können von Beginn der Maßnahmen an zu einer Herabsetzung der Miete führen. Einer solchen Herabsetzung können aber eigene erhebliche finanzielle Verpflichtungen des Vermieters entgegenstehen. Wichtig für die weitere Darstellung: Wir prüfen gutachterlich aus Sicht des Vermieters B auf Zahlung der restlichen Miete. Im Prozess klagte K auf Feststellung, nichts über die geleisteten Zahlungen hinaus zu schulden. In den zitierten Urteilstexten ist die Mieterin K deshalb die Klägerin und der Vermieter B der Beklagte. © Jura Intensiv Verlags UG & Co. KG Inhaltsverzeichnis

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